новостиЛетний спад активности в сегменте производственно-складской недвижимости наступил гораздо раньше, чем в торговой и офисной недвижимости.
С начала 2010 года рынок аренды производственно-складской недвижимости - основного показателя состояния данного сегмента - демонстрировал заметное оживление. Но уже в середине мая данная активность практически сошла на нет, спровоцированная чередой праздников и началом сезона отпусков. Такие данные содержатся в полугодовом обзоре аналитиков Penny Lane Realty.
Основной спрос от общего объёма заявок - порядка 70% - приходится на складские помещения от 500 до 3 тыс. квадратных метров, расположенные в черте города. Меньшим спросом пользуются блоки от 3 000 до 5 тыс. квадратных метров, на которые приходится 20% всех заявок. На более крупные площади запросы единичные.
Арендаторами больших блоков (от 5 тыс. квадратных метров) являются, в основном, телекоммуникационные, фармацевтические компании, а также алкогольные и продуктовые ритейлеры. Причем, преимущественно, российские игроки. Доля иностранных компаний составляет порядка 10%. Для сравнения, в 2009 году в общем объёме заключённых сделок доля иностранцев не превышала 35%.
С начала 2010 года на рынке складской недвижимости введено в эксплуатацию около 100 000 квадратных метров помещений класса А и порядка 20 тыс. квадратных метров помещений класса В. Стоит отметить, что объекты класса В были построены, в основном, локальными застройщиками. Крупные игроки рынка, специализирующиеся на А классе, по-прежнему занимают выжидательную позицию и предлагают строительство под заказчика. Самый крупный из выведенных на рынок объектов в текущем году - Trilogy Park в Томилино. Комплекс располагается в 7 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, общая площадь складов составляет 106 957 квадратных метров, 22 тыс. квадратных метров уже занимает «Ашан».
За первые шесть месяцев текущего года не было заявлено ни одного проекта нового строительства складских комплексов. Таким образом, на конец первого полугодия 2010 года совокупный объем предложения объектов производственно-складского назначения класса А составил около 3,5 млн квадратных метров, класса В - порядка 2,5 млн квадратных метров. Наибольшее количество предложения сосредоточено на юге и юго-востоке столицы - 31% и 16% соответственно.
Уменьшилось предложение по субаренде и переуступке прав аренды, что связано с агрессивной ценовой политикой арендаторов, державших ставки в течение 2009 года на уровне рынка и не сумевших привлечь субарендаторов, тем самым терпя убытки или работая «в ноль».
Ставки аренды и цены продаж, в основном, не изменились, лишь в некоторых случаях рост составил 5%. «На мой взгляд, данный рост связан с искусственным раскачиванием рынка некоторыми собственниками помещений и агентами в сторону роста, - говорит Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Но очевидно, что особых плодов такая политика не приносит».
По состоянию на конец первого полугодия 2010 года ставки в складских комплексах класса А, расположенных в черте города, составляют $130-150 за квадратный метр в год, класса В - $100-125. Ставки в складских комплексах класса А, расположенных за МКАД - $85-110 за кв. метр в год, класса В - $70-90 за кв. метр в год (данные приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов). Цены продаж на объекты в черте города - $1 500-2 200 за квадратный метр, на объекты за МКАД - $900 - 1 200 за квадратный метр (данные приведены без учета НДС).
Стоимость земель промышленной категории с расширенным назначением, расположенных в пределах от 1 до 20 км от МКАД, сейчас составляет $3 000-15 000 за сотку. Во многих случаях цена не влияет на размер участка, на рынке множество предложений от 0,5 га до 100 га. Например, можно купить 1 га по $3 тыс. за сотку, что очень дешево. Стоимость аренды открытых площадок под производственно-складские нужды - от $20-50 за кв. метр в год.
По оценкам экспертов Penny Lane Realty, до конца года ставки аренды и цены продаж существенно не изменятся. Во-первых, в 2010 году будет завершено строительство логистических парков «PNK Чехов» и «Крёкшино», из-за чего уровень вакантных площадей увеличится на 250 тыс. кв. метров. Во-вторых, из-за позиции наиболее активных собственников, которые ведут очень лояльную и гибкую политику в отношении арендаторов: предоставляют арендные каникулы, всевозможные скидки, рассрочки и даже отказываются от страховых депозитов.
