Покупка недвижимости, будь то квартира  или земельный участок, является смелым шагом, который содержит немало подводных камней. Некоторое несоответствие покупки ожиданиям (скажем, купленный в засушливый год участок в дождливый сезон неожиданно превращается в «маленькую Венецию»), способно подпортить настроение, но случаются вещи и пострашнее. Как избежать проблем при покупке земельного участка, расскажут эксперты.

Сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если она совершена с использованием подложных, недействительных или неправильно оформленных документов, совершена неуполномоченным лицом или с превышением имеющихся у  продавца полномочий, если на приобретенную недвижимость имеют право наследники ее бывшего владельца - короче, причин тому может быть масса, а итог один - впустую выброшенные деньги, время и нервы.

Именно для того, чтобы максимально обезопасить «потенциально своё» имущество, большинство банков требует  при предоставлении ипотечных кредитов или кредитовании под залог недвижимости полис титульного страхования  -  страхования риска утраты права собственности  на приобретенную недвижимость. Как исключить неприятные неожиданности при покупке земельного участка, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»):

Читайте также Вторичный рынок жилья в Подмосковье оживился

"Практика показывает, что до половины земельных участков, выставленных на продажу, имеют юридические изъяны, которые вскрываются только при тщательном юридическом анализе предстоящей сделки. В случае с земельными участками стандартной процедуры проверки юридической чистоты недвижимости может оказаться недостаточно. Зачастую покупателям приходится старательно вникать в историю приобретения объекта, восстанавливая цепочку предыдущих сделок с земельным участком, а также обстоятельства и основания, на которых выделялась земля".

По его словам, из-за непрозрачности земельного рынка и нестабильности правил, регулирующих оборот земли, докопаться до истины нелегко. Исходной информацией для расширенного анализа служит ссылка на правоустанавливающий документ (постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр.) в свидетельстве о собственности, а также описание объекта, его кадастровый номер. Кроме того, целесообразно запросить у продавца расширенную выписку из Росреестра о переходе прав, которая предоставляется только по запросу собственника. Сведения, полученные из разных источников, необходимо  сопоставлять, они не должны противоречить друг другу.

"Следующий шаг - проверка кадастровых данных. С помощью кадастровой карты необходимо исследовать границы участка, выяснить его площадь, категорию, вид разрешенного использования, индивидуальный номер. Данные кадастра позволят убедиться, что участок состоит на учете, а его границы не накладываются на смежные владения. Координаты участка, указанные в кадастровом паспорте, должны совпадать с координатами, зафиксированными в землеустроительном деле (межевом плане). В плане отражаются исходные данные: информация о землеустройстве; о том, как межевался участок, кто согласовывал границы, и где они проходят. Эти сведения также необходимо сверить в привязке к местности. В последнее время количество судебных споров, связанных с наложением границ, резко возросло из-за ошибок в системе кадастрового учета. Что говорить о частных участках, если в Московской области около 80 % границ поселений не определены либо наложены друг на друга, при этом расхождения составляют десятки метров?!", подчеркивает эксперт. 

Еще по теме Незаконные строения в Подмосковье будут снесены

На сегодняшний день наиболее распространенным стоп-фактором для закрытия сделок являются вскрытые в ходе проверки юридической чистоты судебные споры вокруг земельных участков - информация о судебных процессах и вынесенных решениях доступна на сайтах судов согласно территориальной подсудности.

Помимо этого покупателям земли имеет смысл изучить документы стратегического и градостроительного планирования, чтобы иметь возможность комплексно оценить перспективы развития той территории, в границах которой расположен земельный участок, и выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или участок оживленной автомагистрали, считает юрист. Вопросы, которые могут возникнуть уже в ходе оформления сделки, лучше постараться минимизировать заранее.

Уже  хватаетесь за голову от одного перечисления необходимых действий и объема документов, которые придется перелопатить? Что ж, остается утешаться одним - жизнь мелкого землевладельца и помещика  в России никогда не была особенно легкой. То заморозки, то неурожай, то купчую не так оформят...В наше время лучше сто раз перестраховаться, чем полагаться на авось.