Во II квартале текущего года число обращений небольших и средних банков к риэлторским компаниям для реализации имеющегося залогового имущества увеличилось в два раза. Банки не стремятся заниматься долгосрочной реструктуризацией долгов заемщиков, а продают залоговое имущество, чтобы не создавать финансовые резервы под непрофильные активы.  

Год назад крупные банки осуществили реструктуризацию основной части долговых обязательств своих заемщиков. В свою очередь, от непрофильных активов банкам рекомендует избавляться ЦБ. По данным регулятора, в мае 2010 года Банк России оценил объем непрофильных активов в 2 трлн рублей. При этом 70% из них составляла недвижимость.

"В то время как крупные финансовые институты создавали свои девелоперские подразделения и могли профессионально управлять объектами недвижимости, отошедшей в качестве залогового имущества, для меньших такие непрофильные активы являлись непосильным бременем, а потому они были вынуждены тянуть время и идти на всевозможные уступки, давая возможность своим клиентам погасить долги деньгами.

В изменившихся условиях их стратегия изменилась, и сегодня такие объекты активно выходят рынок", - прокомментировал данные генеральный директор компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко.

Спустя год средние и небольшие ростовщические фирмы  начали активно выходить на рынок с залоговым имуществом. По мнению экспертов компании в силу улучшения условий на рынках, небольшие и средние банки перестали видеть необходимость отсрочки возврата или использования различных механизмов реструктуризации долгов заемщиков и стали смелее забирать заложенную недвижимость, не сомневаясь, что залоговое имущество можно успешно реализовать.

Но вероятнее всего, "смену стратегии" и  выход банков на рынок стимулирует ЦБ, который требует создавать резервы по непрофильным активам, что для ряда небольших и средних банков является дополнительной нагрузкой. Как следует из проекта указания ЦБ, по непрофильным активам, находящемся на банковском балансе более года, следует резервировать не менее 10% стоимости актива, более двух лет - не менее 20%, более четырех лет - не менее 50%, более пяти лет - не менее 75%.

Чтобы избежать выделения резервов маленькие и средние банки упаковывали «непрофиль» по удобной для них стоимости в специально созданные закрытые паевые инвестиционные фонды, что позволяло показывать не сами активы, а ценные бумаги данного ЗПИФа. Однако ЦБ, разобравшись в ситуации, рекомендовал в случае, если передаваемые кредиты становятся основной частью имущества кредитного фонда, оценивать получаемый пай согласно оценкам рисков по этим ссудам.  

Почти половину залоговых объектов небольших банков составляют производственные предприятия, которые кредитовались не под строительство, а под свою основную деятельность.

"Что вполне объяснимо: производственный сектор больше всего пострадал от кризиса", - отмечается в исследовании. Еще 15-20% в общем объеме приходится на земельные участки. Оставшаяся часть равномерно распределяется между офисной, торговой и складской недвижимостью.

"При этом не стоит думать, что банки распродают свою залоговую недвижимость по бросовым или демпинговым ценам", -отмечает эксперт. По данным "Миэль - Коммерческая недвижимость",  цена часто может превосходить среднерыночную. Например, здание офисного типа без отделки в районе метро "Водный стадион", площадью 5 000 "квадратов" продается по цене $2700 за метр. Офисные здания подобного плана в Северо-Западном округе Москвы продают сегодня от $2000 до $3500 за "квадрат".

Вывод на рынок залоговых активов в виде объектов коммерческой недвижимости обусловлен, по всей видимости, и данными о росте спроса на офисы. В столице в первом полугодии он увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40%.

По оценкам Colliers International, на которые ссылается "Коммерсант", объем поглощенных рынком площадей (купленных или арендованных) в первом полугодии 2011 года составил 780 тыс. кв. м, что в 2,6 раза превышает аналогичный показатель первого полугодия 2010 года.

В 2009 году было зафиксировано резкое падение спроса и снижение ставок на рынке коммерческой недвижимости. Как следствие, ряд девелоперов заморозили свои крупные проекты, которые планировалось завершить в 2010-2011 годах.

Сокращение объемов ввода в строй новых бизнес-центров и повышение спроса ведет к удорожанию аренды. За январь-июнь 2011 года средние ставки выросли на 11%, а до конца года могут подняться еще на 15%.

При этом одновременный выход банков с продажей залогов может элементарно обрушить рынок недвижимости. Скорее всего, избавляться от "непрофиля" банки будут постепенно, стремясь при этом удерживать цены.