На рынке загородной недвижимости Подмосковья наблюдается подъем. Сначала он затронул нижние сегменты, включая продажу земельных участков с подрядом и без. Далее всплеск был отмечен в сегменте таунхаусов и коттеджей, а в последние несколько месяцев проснулся интерес потребителей и к дорогим предложениям - домам стоимостью от $5 млн.

Рынок загородной недвижимости Московского региона чрезвычайно активно развивался до кризиса. Застройщики активно инвестировали в скупку земель и новые проекты строительства коттеджных поселков, прежде всего, на престижных западных направлениях. Основную ставку инвесторы делали на развитие московского среднего класса, который быстро прогрессировал и увеличивался в объеме. Именно он должен был стать покупателем новых коттеджей и таунхаусов, сформировать особую модель урбанистического поведения, в котором важную роль занимает владение личным транспортом и загородной резиденцией, используемой для семейного отдыха и проживания.

Однако кризис ударил в самое сердце инвестиционной модели загородных застройщиков. Именно средний класс, включая его верхние сегменты, больше всего пострадал от финансовых потрясений. Сказались и проблемы на рынке ипотеки. В течение второй половины 2008 и всего 2009 года кредиты на покупку загородной недвижимости стали чем-то экзотическим, а ставки по ним запредельно дорогими, рассказали Bigness.ru аналитики Chesterton.

Как следствие загородный рынок почти на полтора года стал зоной если не бедствия, то, по крайней мере, серьезных проблем для застройщиков. Спад в объеме сделок и ценах был значительным, так как в отличие от основных сегментов московского городского рынка соотношение спроса и предложения новых объектов в загородке менее сбалансировано, при этом покупка загородного дома чаще всего является не столь приоритетным вложением по сравнению с московской квартирой.

Тем не менее, как отмечают специалисты, вместе с восстановлением всей экономики начиная со второй половины 2009 года наблюдается и подъем на рынке загородной недвижимости Московского региона. Сначала он затронул самые нижние сегменты, включая продажу земельных участков с подрядом и без (так некоторые инвесторы пытались окупить свои вложения в подмосковную землю). Далее всплеск продаж был отмечен в сегменте таунхаусов и наиболее ликвидных коттеджей, а уже в последние несколько месяцев наблюдается рост потребительского интереса к более дорогим предложениям - новым домам бюджетом от 800 тыс. до 1,3 млн и выше, а также в суперпремиальном сегменте (дома от $5 млн), рассказывают аналитики Chesterton.

Вместе с тем, они отмечают, что, несмотря на оживление спроса в среднеценовом сегменте, текущая динамика сделок недостаточна, чтобы абсорбировать имеющийся запас предложения в организованных поселках. «При сохранении текущих месячных объемов (более 100 сделок в месяц) имеющееся рыночное предложение в новых девелопментах будет распродаваться в течение минимум трех лет. И это при отсутствии новых потрясений на финансовых рынках», - говорят специалисты.

С другой стороны, по словам экспертов, текущая ситуация рождает и позитивные эффекты: в условиях перепроизводства застройщики вынуждены конкурировать активной рекламой и маркетингом, специальными ценовыми предложениями, развивать инфраструктуру поселков и дополнительные услуги для клиентов, а также принимать участие в ипотечных программах ведущих банков.

«Все это будет позитивно сказываться на потребительском спросе и в итоге на продажах загородных объектов. Мы прогнозируем, существенное увеличение рыночных объемов во втором полугодии 2010 года (до +50% к среднемесячному количеству сделок в первом полугодии) как за счет сезонных факторов, так и увеличения платежеспособного спроса и интереса со стороны покупателей», - считают они.

Загородные дома и поместья класса премиум и суперпремиум (менее 10% от общего стока) большей частью сконцентрированы в разных уголках по близости к Рублево-Успенскому шоссе. Только Рублевка дает самым состоятельным дачникам уникальный набор инфраструктуры. Хотя есть и ряд предложений на других направлениях (к примеру, Новорижское). Минимальный бюджет для данного сегмента составляет $2 млн, средний - порядка $4-5 млн, максимальный - может доходить до нескольких десятков миллионов долларов. Даже в кризисный период продажи в данном сегменте не прекращались, в том числе из-за больших скидок. На сегодня действительно бросовых предложений на рынке не осталось, к тому же отмечается рост интереса к суперпремиальным объектам ($5 млн и выше).

«Несмотря на непререкаемое лидерство Рублевки, ее существенным недостатком является тот факт, что здесь слабо развиты объекты спортивного досуга, такие как гольф и яхты, в последнее время играющие все большую роль в жизни российских миллионеров и милиардеров. В связи с этим мы наблюдаем следующую тенденцию: супербогатые россияне помимо большой квартиры в центре Москвы и загородного дома на Рублевке активно интересуются и инвестируют в загородные поместья, которые могут быть расположены далеко за МКАД, но дают своим обладателям дополнительные преимущества: доступ к «большей воде» или развитым гольф-курортам. В качестве примеров такого проекта можно назвать Большое Завидово (120 км от МКАД, Тверская область), где получили развития яхты и водные виды спорта. Другим интересным направлением, к тому же гораздо более близким к столице, выступает Пироговское водохранилище и ряд элитных проектов рядом с ним», - отмечают эксперты.

В сегменте «коттеджи бизнес-класса» спрос начал восстанавливаться только в последние месяцы (апрель-июнь 2010 года). Бюджеты варьируются от $700 тыс. до 1,3 млн; здесь также отмечается рост средней цены предложения в связи с вымыванием самых ликвидных объектов.

Таунхаусы (более половины совокупного предложения) - наиболее ликвидный тип загородного объекта. Стоимость таунхаусов на западных направлениях колеблется от $350 до 500 тыс. За последние полгода застройщики продали большое количество таунхаусов по довольно низким ценам, и к текущему моменту часть из них отказалось от спецпредложений или уменьшила предлагаемые скидки; таким образом, можно говорить о росте средней цены предложения в этой категории (более 10% с начала года) за счет изменения его структуры.