новостиВ США многие давно пришли к выводу, что аренда жилья гораздо выгоднее покупки. Финансовый кризис, в результате которого 10% заемщиков имеют долги по кредиту, укрепил людей в этом мнении. А вот в Москве, как отмечают специалисты, при ставках по ипотеке, в два раза превышающих американские, расходы на аренду жилья сопоставимы с его покупкой.
В кризис покупатели традиционно переориентируются на аренду. По оценке бюро недвижимости «Агент 002», 30% покупателей приняло решение «переждать» суровые времена, арендуя жилье. Конечно, в перспективе ипотечный кредит - это свое жилье. Но для большинства россиян выбор между покупкой и арендой - вопрос менталитета. Помимо таких преимуществ аренды, как мобильность (возможность переезжать из города в город - в США, из страны в страну - в Европе), а также возможности вкладывать деньги в бизнес, есть ещё и финансовое обоснование. На западе 90% жилья покупается в ипотеку, поэтому для западного покупателя целесообразно сравнивать расходы на ипотечный кредит (размер переплаты, страховку), а также комиссию брокеру, налог на недвижимость, с арендной платой. Многие ли российские заемщики задумываются о том, что, покупая квартиру в ипотеку, переплачивают в 2-3 раза больше?
Как отмечают специалисты «Агент 002», в России ипотечный рынок развит довольно слабо. Процентные ставки, несмотря на поддержку правительства, остаются высокими, однако основной проблемой является размер первоначального взноса - от 20%.
Если вы берете кредит на покупку дома, вам придется платить проценты банку, выдавшему кредит. На сегодня, по стандартам АИЖК, самая низкая процентная ставка на кредит на срок до 25 лет с первоначальным взносом в 30% составляет 9,5%, тем не менее, на деле получить кредит по такой ставке не удастся. На практике, самая низкая ставка, на которую может рассчитывать заявитель с белым доходом, - 11,67%.
Для сравнения: в США ставка 5,3040399% на 30 лет потребует переплатить ровно в два раза, а ставка в 9,3967767% потребует выплачивать ровно в три раза больше. Таким образом, стоимость заемных средств может быть больше, чем арендная плата.
По данным НБИК, при стоимости квартиры в 4 млн руб. и первоначальном взносе 30% (1,2 млн руб.), сроке кредита - 25 лет, процентов по кредиту придется выплатить 5,8 млн руб. Таким образом, вместе с основным долгом придется заплатить 8,64 млн руб.
Кроме того, как отмечают специалисты, дополнительными расходами станет страховка кредита. По закону положено лишь страховать объект недвижимости, однако банки требуют также титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту.
Также, взяв ипотечный кредит вы заплатите комиссию банку за выдачу кредита - 1-3% от суммы кредита, т.е. в нашем случае 28 -84 тыс. руб. Плюс расходы на комиссию риэлтору, которые составляют в среднем от 2% до 6% от стоимости объекта. При стоимости квартиры в 4 млн руб. за посредничество придется заплатить от 80 тыс. до 240 тыс. руб.
В общей сумме, как минимум, 100 тыс. руб. уйдет на комиссию риэлтору и банку, плюс коммунальные платежи и налог на имущество физических лиц.
Для сравнения, специалисты «Агент 002» высчитали во сколько выльется съемная квартира. Арендная плата однокомнатной квартиры стоимостью 4 млн составляет примерно 25000 руб. За такую цену сегодня, например, можно снять квартиру в Бирюлево Восточном, площадью 38 квадратных метров с евроремонтом в панельном многоэтажном доме или чуть большей площади в Зеленограде (42 квадратных метров). Даже если взять за основу сохранение текущих арендных ставок (что на практике малореализуемо) за найм жилья за 25 лет придется заплатить 7,5 млн руб. Проблема в том, что мы берем гипотетическую арендную плату, а значит можно считать, что расходы на ипотечный кредит и на аренду сопоставимы.
В США же доступность жилья рассчитывается исходя из среднего годового дохода домохозяйства. Например, если текущая процентная ставка на 30-летний кредит - 5,25%, стоимость средней цены на жилье не должна превышать в 4,2255 раз средний доход домашнего хозяйства в данном районе. Поэтому, если средняя цена дома составляет $200 тыс., то средний доход домохозяйства должен быть не менее $47 тыс.
И наоборот, если средний доход домашнего хозяйства составляет $50 тыс., средняя цена дома не должна превышать $211 тыс. Для того чтобы пользоваться этой методологией, необходимы данные по средним ставкам по кредиту на 30 лет, средней стоимости жилья, среднему доходу семьи.
Средняя зарплата в феврале 2010 года в Москве составила 35600 руб. В год семья из двух человек зарабатывает около 854400 руб. Таким образом, средняя цена домовладения не должна превышать 3610267 руб. Отметим, что в Москве это не среднее значение, а пороговое.
