новостиПервый квартал ознаменовался на рынке элитной недвижимости увеличением спроса на квартиры - как на покупку, так и в аренду. Пик интереса пришелся на март, что характерно аналогичным периодам последних докризисных лет. Средняя арендная ставка была достаточно низкой, по сравнению с аналогичным периодом докризисных лет. А покупка теперь обойдется в среднем на 0,5% дороже, чем в декабре 2009 года.
Рынок аренды элитных квартир
Основная активизация спроса произошла только в середине февраля, но уже в марте активность игроков возросла на 30% по сравнению с предыдущими месяцами, говорится в аналитическом обзоре компании Penny Lane Realty. При этом, как отмечают специалисты, если в феврале основной интерес наблюдался к квартирам ценового сегмента до $3 тыс., то в марте спрос расширился до бюджета $4 тыс.-$5 тыс. в месяц. Платежеспособный спрос на высоко-бюджетные квартиры (от $9 тыс.) пока еще не восстановился и составляет 6% от всего объема спроса.
«Однако сохранилось пристальное внимание на отдельные дорогие качественные и адекватно оцененные предложения,- комментирует Вадим Ламин, руководитель отдела эксклюзивных квартир компании Penny Lane Realty. Схожая ситуация наблюдалась и в более низких бюджетах. Квартиры с хорошими характеристиками и отсутствием явных недостатков пользовались повышенным спросом. В бюджете до $3 тыс. спрос на такие предложения был порой ажиотажным».
Что касается предложения, то больше всего поступило квартир в ценовом сегменте до $3 тыс. Их доля составила 49% от всего объема предложений. Квартиры от $4 тыс. до $8 тыс. в месяц составили порядка 38%. Доля дорогих квартир достигла в среднем не более 10-13% по рынку от всего объема предложения в аренду. При этом обновленные (то есть, квартиры, которые сдавались и ранее, но сейчас меняют арендатора ввиду окончания сроков договора) составили почти 93% от всего предложения квартир, вне зависимости от бюджета.
Большее количество новых, никогда ранее не сдававшихся, квартир поступило за первый квартал в бюджете до $3 тыс. (50%). Чуть меньше - около 30% - пришло в бюджете до $6 тыс. Меньше всего новых квартир поступило в бюджете от $9 тыс.
Средняя арендная ставка в первом квартале 2010 года в историческом центре была достаточно низкой, по сравнению с аналогичным периодом докризисных лет. Однако с рынка уже практически исчезли скидки, а если и присутствуют, то минимальные. «Вымывание качественных предложений вследствие повышенного спроса, характерного для первого квартала, по нашим прогнозам, скорее всего, приведет к росту цен, поэтому уже к лету мы ожидаем повышения средней арендной ставки на качественные предложения в пределах 10%», - заключает Вадим Ламин.
Рынок купли-продажи
В первом квартале продолжилась тенденции оживления первичного рынка жилья Москвы, которая началась в конце осени - начале зимы прошлого года. К 1 апреля увеличение спроса составило 8-9%, по сравнению с началом 2010 года. Тем не менее, 65% потенциальных покупателей интересовалось квартирами вторичного рынка. Восстановление совокупного спроса составило более чем 68%, по отношению к докризисному уровню.
В большинстве случаев внимание уделялось квартирам в районах Арбата, Остоженки, Замоскворечья, а также в ЗАО и ЮЗАО Москвы. Но, как отмечают авторы исследования, большая часть сделок произошла за счет реализации части прошлогоднего отложенного спроса.
Потребности покупателей побудили девелоперов делать акцент на высокую степень готовности жилья. Благодаря этому за первый квартал 2010 года доля реализованных квартир на первичном рынке ЦАО составила 13,6% от всего объема предложения данного сегмента. Больше всего сократился объем предложений, включая и «вторичку», в районах Якиманки (на 28%), Арбата (на 23%), Тверской (22%), Замоскворечья (19%).
Ценовая ситуация по рынку жилой недвижимости за первый квартал этого года оказалась различной. Большая часть предложений осталась на уровне январских цен или незначительно выросла в пределах 0,5%. Но по некоторым объектам изменения оказались более существенными. Так, в районах Замоскворечья и Якиманки по различным объектам увеличение стоимости квадратного метра составило более чем 5%. В районе Арбата на отдельные предлагаемые квартиры - 2,5%.
«Основных причин роста цен в данных районах две - возвращение спроса на рынок новостроек и готовность самих объектов, - комментирует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - В настоящее время подавляющее большинство застройщиков решили свои финансовые вопросы, возникшие с началом кризиса. В том числе, и путем существенного снижения цен на предлагаемые ими квартиры для стимулирования покупательского спроса».
В некоторых домах «Золотой мили» за этот период зафиксирован не только рост стоимости квадратного метра (на 5,5%), но и снижение на 2,3-2,7%. Сходная ситуация наблюдается и по объектам ЗАО и ЮЗАО, а также в других районах, приближенных к ЦАО. Рост цены квадратного метра на часть квартир составил порядка 0,8-2%, а снижение на другие предложения - в пределах 1-1,7%.
Максимальная коррекция стоимости на квартиры во время переговоров, как правило, не превышала 7% от заявленной цены. При этом обычный размер дисконта от стоимости объекта, достигаемый в ходе переговоров, составлял порядка 3-5%.
«Таким образом, мы отмечаем, что происходит становление более объективного, чем до кризиса, ценообразования на жилую недвижимость Москвы, которая сохранится, как минимум, до конца текущего года», - заключает Александр Зиминский.
