Падение цен, дефолты по кредитам у большинства фирм, перераспределение собственности и переход компаний в другие руки - вот события, характерные для рынка недвижимости в 2009 году. Однако уже сейчас намечается потепление. Спрос на фоне отсутствия предложения будет расти, и к концу 2010 года цены на недвижимость достигнут докризисного уровня.

За прошлый год встала практически вся экономика нашей страны кроме, разве что, нашего фондового рынка. И это несмотря на то, что кризис дал нам возможность оценить реалии и понять, что деньги из воздуха извлекать несколько неосмотрительно, денежные потоки в основной своей массе снова направляются в бумаги, а не в производство. Реальный сектор экономики сейчас выпускает продукции в разы меньше, чем в докризисный период, говорит Bigness.ru президент Финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин.

С приходом кризиса широко стали использоваться бартерные схемы при расчётах с подрядчиками и поставщиками. Всего по Москве по бартерным схемам подрядчикам передано порядка 10-15% от общего объёма строящегося жилья.

Как правило, договариваются о зачёте квартирами по рыночным ценам или дешевле на 5-7%. Услуги подрядной организации в таких случаях дороже на 15-20%. Стоимость стройматериалов может быть выше рыночной в среднем на 20-25%. В начале кризиса разница могла составлять до 40%.

Отсутствие инвестиций в строительную отрасль оказывает влияние на подрядные организации - многие из них развалились. За подрядчиками следуют производители стройматериалов и т.д. по цепочке, т.к. одно прямо влияет на другое.

Ряд застройщиков находится в состоянии банкротства или близки к этому, и им не до строительства. При этом, как отмечает эксперт, в наступившем году последует ещё ряд банкротств. «Те компании, которые остались на плаву, зачастую всё же испытывают сложности со строительством заявленных объёмов. На неопределённое время остановлено строительство от 80-90% строек. Новые проекты практически не выходят на рынок», - говорит Владимир Воронин.

Кроме того, в 2010 году появится большое количество «обманутых дольщиков», так как многие компании будут вынуждены признать себя банкротами. Замороженные проекты ещё долго будут находиться в таком состоянии, отмечает он.

Однако, так или иначе, но основная волна падения цен на недвижимость, вызванная приходом финансового кризиса, прошла в 2009 году. В недвижимости мы в течение года наблюдали как цены резко и существенно упали, и снова начали расти. Но уже сейчас наметилось потепление. Спрос несколько оживился и дальше он будет только возрастать, говорит руководитель ФСК «Лидер».

«Сейчас рост на фоне ожившего спроса связан с практически полным отсутствием предложения. Эта тенденция сохранится и в этом году. Спрос будет медленно, но всё же расти, предложение относительно спроса будет сокращаться. Уже с середины 2010 года цены поползут вверх. И далее они будут примерно расти от 2 до 5% в месяц. Более активно цены начнут расти с середины 2010 года. Вполне возможно, что уже к концу 2010 года цены достигнут докризисного уровня», - прогнозирует он.

Однако, по мнению аналитиков IRN.ru, ожидать заметного движения цен вверх в 2010 году не следует. При этом в тех регионах страны и в тех сегментах рынка недвижимости, где достаточен объем предложения и нового строительства, а также где стоимость квадратного метра не соответствует уровню качества и все еще остается завышенной, продолжение отрицательной ценовой динамики может сохраняться.

Как отмечают эксперты IRN.ru, помимо обозначенных выше ценовых тенденций в 2010 году будут развиваться и не менее важные тенденции качественного плана. Так, новое строительство из дорогого сегмента продолжит активную миграцию в эконом-класс, причем как на рынке городских квартир, так и на рынке загородного жилья и даже в коммерческой недвижимости.

Больше жилья будет продаваться не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства или даже на стадии полной готовности, чаще будут появляться предложения квартир с отделкой. Новые масштабные стройки будут выходить на рынок по меньшим ценам, нежели предлагаются готовые объекты, что будет понижать общую ценовую планку даже не за счет коррекции цен на уже имеющиеся объекты, а за счет дополнения структуры предложения более дешевыми вариантами.

Так же, в качестве положительной тенденции, пожалуй, стоит так же отметить потепление по отношению к бизнесу со стороны банковских структур.

Кроме того, аналитики IRN.ru считают, что некоторая «просадка» объемов строительства, имевшая место в 2008-2009 годах, в 2010 году, скорее всего, еще сохранится. А вот в последующие годы объемы нового строительства, по всей видимости, пойдут вверх.

Изменится, по их словам, и стратегия работы застройщиков. Если ранее постоянный рост цен позволял им зарабатывать много на каждом квадратном метре и при этом строить мало, то в новых условиях для сохранения прежних доходов понадобится строить много, то есть зарабатывать на обороте.

«А, учитывая, что себестоимость строительно-монтажных работ (СМР) все равно заметно ниже текущих рыночных цен, причем спрос на жилье в России по-прежнему огромный, есть все шансы возникновения в среднесрочной перспективе не новой волны роста цен, а настоящего строительного бума, что, наконец, сделает жилье в России доступным», - говорят аналитики IRN.ru.