Рынок торговых площадей Москвы ждут тяжелые времена. Ставки для арендаторов продолжат падать, а большинство помещений - пустовать. Однако кризис даст шанс на развитие в стране новых торговых форматов. Например, таких как Retail Park и Outlet mall (большие торговые центры, расположенные за городом). А вот эпоха привычных торгово-развлекательных центров для среднего класса уходит в прошлое.

Для торговой недвижимости Москвы сбудется все худшее. По крайне мере так считают аналитики компаний «Неокон» и Panorama Estate. Как Bigness.ru рассказали аналитики этих компаний, есть все предпосылки к тому, что для торговой недвижимости реализуется пессимистический сценарий.

В таком случае рынок торговых площадей Москвы в краткосрочной перспективе ждут тяжелые времена. Ставки будут продолжать падать как для якорных, так и для неякорных арендаторов (якорным называется главный арендатор в торговом центре, привлекающий в него покупателей).

При этом объем вакантных площадей будет расти, а предложение торговых площадей стабилизируется. Так вот ставки для якорных арендаторов уже упали ниже уровня начала 2003 года и близки к эксплуатационным расходам (то есть, к расходам на коммунальные платежи).

Потоки посетителей торговых центров сократились практически повсеместно, многие неякорные арендаторы закрывают убыточные торговые точки.

Такая печальная ситуация является результатом «пузыря» потребительских расходов, который сейчас стремительно сдувается, напомнили аналитики.

В благостные докризисные временя спрос на потребительские товары подпитывался ростом доходов населения и активным кредитованием физических лиц. Именно бурное развитие кредитования побуждало население расходовать средства, превышающие объем их текущих доходов.

Таким образом, среди арендаторов (развивавшихся также в основном на заемные деньги) был высокий спрос на торговую недвижимость.

Сегодня ситуация кардинально поменялась. Заемные средства стали недоступны, а вот за уже взятые кредиты приходится расплачиваться.

Ни для кого не секрет, что реальные доходы населения в кризис существенно упали, и вообще россияне стали экономнее. Спрос на товары снижается, поток посетителей редеет, и покупатели сокращают свои траты. В итоге, выручка сокращается и у арендаторов, и у арендодателей.

Часть арендаторов уходит из торговых центров. Для того чтобы сохранить оставшихся, собственники помещений вынуждены снижать арендные ставки и переходить на более льготные условия оплаты (процент с оборота и т.п.), рассказали эксперты.

Ставки для якорных арендаторов уже снижены до уровня, близкого к эксплуатационным расходам. Поэтому дальнейшее снижение затронет в основном арендные ставки для неякорных арендаторов, но одинакового уровня со ставками для «якорей» они не достигнут, считают наши собеседники.

Эксперты прогнозируют долгосрочное снижение спроса на потребительские товары, которое будет связано с длительным кризисом в мировой экономике и экономике страны.

Продолжится снижение спроса на непродовольственные товары: в первую очередь, на товары длительного пользования (мебель, бытовая электроника и т. п.), затем - товары повседневного спроса (одежда, обувь и т. п.).

Это сильнее всего ударит по неякорным арендаторам - они будут вынуждены сокращать значительную часть точек в торговых центрах.

Также пострадает индустрия досуга и развлечений - расходы на них уже существенно снизились. В последнюю очередь падение спроса затронет продуктовый ритейл (отказывать себе в продуктах, как известно труднее). Однако и здесь предпочтения потребителей смещаются в сторону более дешевой продукции.

«На наш взгляд, реализация этого сценария, вероятно, вызовет трансформацию на рынке торговой недвижимости», - считают аналитики «Неокон» и Panorama Estate.

Эпоха стандартных торгово-развлекательных центров для среднего класса уйдет в прошлое, уверены эксперты.

Важной тенденцией станет процесс смены якорных арендаторов: операторы, предлагающие сравнительно дорогой ассортимент продукции, будут заменяться на арендаторов, реализующих более дешевые товары или будут вынуждены пересматривать свой ассортимент.

По мнению экспертов «Неокон» и Panorama Estate, в ближайшее время в России станут востребованы торговые форматы, которые до сих пор не были в полной мере представлены на рынке. Шанс для развития в нашей стране получат более эффективные с точки зрения издержек форматы.

Такие как Retail Park - торговый центр целевой покупки. Такой магазин включает несколько якорных арендаторов (как правило, гипермаркетов). Retail Park обычно располагается за городом с целью минимизации инвестиционных издержек. Тем самым, в Retail Park возможно обеспечить, минимальные ставки аренды.

Еще одним эффективным форматом может стать Outlet mall - торговый центр, в котором арендаторами являются производители одежды/обуви и дисконтные магазины. Расположение и арендная политика в Outlet mall аналогична Retail Park.

Вместе с тем, в наименее востребованных в период кризиса торговых центрах будут оставаться низкие арендные ставки и большое количество вакантных площадей.

Если, конечно, собственники не решат перепозиционировать данный торговый объект для частных предпринимателей и небрендовых арендаторов. Однако такой шаг, несомненно, скажется на имидже объекта даже после выхода из кризиса.