В кризис жители Москвы с замиранием сердца ждали снижения цен на недвижимость и арендных ставок. Но дождались они его, пожалуй, только в сегменте аренды офисов. Причем эксперты уверены в дальнейшем падении ставок на этом рынке. Рента за офисное помещение может скатиться до уровня эксплуатационных расходов. Правда, такой сценарий возможен при затяжной рецессии в стране.

Рынок офисов продолжит свое падение и откатится по своим основным показателям на уровень 2003 года. Такой прогноз сделали эксперты компаний «Неокон» и Panorama Estate.

Именно в 2003 году, рассказали Bigness.ru аналитики, в экономике России началось формирование так называемого пузыря на рынке офисной недвижимости в Москве. Расширение этого пузыря поддерживало рост спроса и рост предложения офисов.

В условиях кризиса этот пузырь начал сдуваться - как следствие, началось резкое снижение спроса на офисную недвижимость.

В том, что рынок офисной недвижимости будет снижаться и дальше, эксперты не сомневаются и дают два возможных сценария дальнейшего развития рынка.

Согласно первому сценарию, снижение рынка будет немногим ниже базового уровня, которым является третий квартал 2003 года.

Арендные ставки упадут еще на 20-25%. Ну а общее снижение по отношению к пиковым значениям составит аж 60-70%.

В процессе снижения ставок предложение офисов будет держаться на стабильном уровне (возможно лишь его небольшое увеличение, связанное с достройкой офисов, находящихся на завершающем этапе строительства), а уровень вакантных площадей будет расти.

После снижения арендных ставок ниже базового уровня они стабилизируются. Через некоторое время после начала кризиса восстановление экономики приведет к их постепенному росту (основываясь на опыте Малайзии и Таиланда, этот период составит 2-3 года).

Объем предложения офисов по-прежнему будет оставаться стабильным, а уровень вакантных площадей снизится.

Собственно говоря, по такому сценарию развивался азиатский кризис 1997 года на рынках офисной недвижимости Таиланда и Малайзии, напоминают эксперты.

В первые два квартала после начала кризиса в этих странах произошло резкое падение ставок аренды на 60-65% (при росте уровня вакантных площадей в 2-3 раза), которые затем продолжили плавное снижение, сопровождавшееся увеличением свободных площадей.

После этого начался слабый рост спроса на  офисы, связанный с восстановлением экономики. Выход из кризиса рынка офисной недвижимости этих стран оказался долгим и тяжелым, несмотря на быстрое восстановление экономики.

Второй сценарий, предложенный аналитиками, еще более печальный. Согласно нему, рынок офисной недвижимости достигнет базового уровня (2003 года) и затем продолжит снижение до минимально возможного уровня.

Такой вариант развития событий эксперты основывают на том, что «в экономике РФ не наблюдается признаков восстановления, которое могло бы сначала стабилизировать спрос на офисы на определенном уровне, а потом способствовать его росту».

Мировая экономика, в свою очередь, не дает никаких существенных положительных сигналов восстановления, то есть внешних стимулов к увеличению спроса на офисную недвижимость также не наблюдается, считают наши собеседники.

Конкретные сроки восстановления российской экономики сейчас остаются загадкой. «Отметим лишь, что оптимистичные прогнозы по ее росту в 2010 году представляются нам нереалистичными», рассуждают в «Неокон» и Panorama Estate.

При пессимистичном развитии ситуации арендные ставки продемонстрируют долгосрочную тенденцию к снижению. Нижней границей падения ставок станет уровень эксплуатационных затрат.

При этом объем предложения будет стагнировать, а уровень вакантных площадей вырастет. Как и в предыдущем сценарии, возобновление роста спроса на офисы будет зависеть от темпов восстановления российской экономики - в случае долговременного

отсутствия признаков выхода из кризиса экономики РФ спрос на офисную недвижимость будет держаться на минимальном уровне.

Эксперты также напомнили, что максимумов ставки аренды офисов в Москве достигли в третьем квартале прошлого года. Тогда арендовать офис класса «А» стоило $1,3 тыс. за 1 кв. м., а офис поскроменее (класса «B») - $824 за 1 кв. м.

С тех пор рента за офисное помещение значительно упала и продолжает падать. Так, в первом квартале 2009 года офис класса «А» можно было арендовать уже за $775 за 1 кв. м (снижение ставок составило 41% с пиковых значений), класса «B» - всего за $464 за 1 кв. м (снижение на 44%).

При этом в первом квартале предложение офисов класса «А» выросло на 17%, офисов класса «В» - на 15%.

По теме читайте также: Где дешево снимать квартиру в Москве?