Что происходит с рынком недвижимости? Как он будет развиваться дальше? Какие сегменты недвижимости будут приносить реальную прибыль, а какие – время от времени быть привлекательными для покупателя? Возникнут ли новые перспективные направления деятельности и сегменты? На эти вопросы, которые сейчас беспокоят большинство россиян, в интервью Bigness.ru управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев.

Bigness.ru: - Многие эксперты заговорили о том, что рынок недвижимости достиг своего «дна», однако их оппоненты, напротив, утверждают, что нашу страну ждет вторая волна спада, и все худшее ждет нас впереди. Как Вы можете охарактеризовать текущую ситуацию? Стало ли на рынке больше предложений и насколько активизировались покупатели, уверенные, что падение закончилась, и больше они уже не «выгадают»?

О.Г.: - За последнюю пару месяцев мы не заметили существенных перемен на рынке. В целом, ситуация не ухудшилась, но и не улучшилась. Предложение сохраняется на том же уровне.

Спрос активизировался, но он больше носит «разведывательный» характер. Сделки идут, но их по-прежнему немного. Активность можно назвать вялотекущей, поэтому если в каком-то месяце и совершается на 1-2 сделок больше, чем в предыдущем, то всем уже кажется, что рынок ожил. Если же сравнить эти показатели с данными рынка полугодовой давности, то картина будет удручающая.

Сегодня есть спрос совершенно по всем сегментам, но на объекты по самой минимальной стоимости. Наибольшим спросом пользуются, как и прежде, самые дешевые однокомнатные квартиры, по нижней рыночной стоимости. Можно отметить дефицит квартир в домах под снос.

Сроки экспозиции (срок нахождения объекта в продаже – прим. ред.) сейчас напрямую зависят от ценовой политики: если выставить квартиру с хорошей скидкой, она уходит быстро, если же держать цену на уровне среднерыночной, то объект будет стоять долго. Даже если ваша цена реально не завышена и соответствует рынку, то активности все равно нет. Звонки поступают сразу на те объекты, по которым владельцы занижают цену хотя бы на 10%.

Сделки с ипотекой также есть, но их мизерное количество. Сейчас большие суммы по ипотеке никто не берет. Если такие сделки и проходят, то либо с комнатами, либо с дешевыми квартирами, стоимостью до 3-4 млн. руб.

Bigness.ru: - Какие сегменты рынка недвижимости на сегодняшний день больше всего пострадали в цене?

О.Г.: - Конечно, кризис стал неким моментом истины для рынка недвижимости. Коррекции подверглись все классы и районы, при этом обозначилась наиболее устойчивая кризисным явлениям недвижимость, которая определяется, прежде всего, качественными характеристиками.

Больше всего в цене пострадали самые некачественные объекты эконом-класса, цены на которые в некоторых случаях могли снизиться на 50-60%. Тогда как коррекция на элитном рынке составила в среднем 20%. Таким образом, цена на плохой эконом понизилась сильнее, чем на качественную элитку, то есть разрыв между самым дорогим и дешевым жильем вырос.

При этом географический критерий – один из признаков качества жилья, но не наоборот. И в пределах Золотой мили («Золотой милей» сегодня принято называть самые роскошные кварталы в центре мировых столиц – прим. ред.) можно найти объекты, на которые цены почти не упали. Но есть и те, на которые цена снизилась заметно. Это касается в первую очередь ветхого жилья. Старое жилье у нас иногда продавалось по ценам, по которым можно было купить приличную квартиру в нормальном районе Лондона. Завышенная стоимость такой квартиры объяснялась только тем, что она расположена в центре города. Я думаю, что этот абсурд ценообразования в результате кризиса нивелируется, и цены на некачественные объекты, несмотря на их прекрасное местоположение, больше всего скорректируются в цене. Это основной тренд.

По-прежнему была и будет востребована недвижимость в традиционно элитных районах (прежде всего в пределах Золотой мили). И недвижимость в этих районах в будущем будет в большом дефиците. Это связано с тем, что у нас не так много мест для строительства элитного жилья. Общая корректировка цен в элитных районах также произошла, но она была не провальной. Однако, повторюсь, колебание цены зависит в большей степени от качественных характеристик объекта, а не только его местоположения, а также от его соответствия заявленному позиционированию.

Bigness.ru: - В недвижимость какого сегмента сейчас лучше всего инвестировать средства, а от каких объектов желательно «избавиться»?

О.Г.: - Доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 3%. Если их и совершают, то только с объектами, которые продаются с существенным дисконтом. Есть люди, которые целенаправленно ищут недвижимость, владельцы которой готовы идти на серьезные уступки из-за сложного финансового положения. Реально же основная масса инвесторов вернется на рынок не ранее возобновления роста цен. Но на ближайшую перспективу предпосылок для бурного роста стоимости квадратного метра нет, поэтому с инвестиционной точки зрения московский рынок жилой недвижимости рассматривать не стоит.

Для роста необходим устойчивый спрос, а его сейчас некому обеспечивать. Инвестиционные сделки очень сильно зависят от ожиданий на рынке недвижимости и прогнозов состояния экономики страны. А в условиях общей неопределенности, ожидания «второй волны» кризиса, очередной деноминации, девальвации и прочего, потенциальные инвесторы предпочитают стратегию выжидания. Однако недвижимость можно рассматривать, как способ сохранения накопленных средств на долгосрочную перспективу.

Инвестору очень важно понимать - на какой «дистанции» он готов играть. Если ты хочешь купить квартиру сейчас и перепродать ее через полгода или даже год, то это совершенно бессмысленно. Если же ты готов вложить деньги минимум на три года, то за этот период их можно будет хотя бы сохранить. На наш взгляд, через три года рынок уже выйдет из состояния стагнации и вернется к своему докризисному состоянию или близко к нему. При этом вы должны быть уверены, что вам не понадобятся эти деньги в ближайшее время, а значит, не придется продавать квартиру с дисконтом.