Чрезмерные цены на жилье в Москве – привычная тема для разговоров россиян. Недовольство граждан можно объяснить. Даже в нынешней экономической ситуации, когда дешевеет все, московские квартиры теряют в цене гораздо меньше, чем в регионах.

Например, в январе – мае текущего года рублевые цены на новостройки по России в целом снизились на 6.96%, а на вторичное жилье - на 11.7%. В то же время, в Москве квартиры в новостройках подешевели всего на 3.3% - до 134.786 тыс. руб.за 1 кв. м. Такие данные приводятся в опубликованном вчера исследовании Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков.

Чем обоснована столь высокая цена на жилье в столице? Иными словами, есть ли тому объективные причины? На эти вопросы в интервью Bigness.ru ответил генеральный директор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец (далее - В. Б.).

Bigness.ru: - Компании-застройщики часто оправдывают высокие цены на жилье затратным строительством. Какие, на Ваш взгляд, основные факторы удорожают строительство в Москве?

В.Б.: - Прежде всего на стоимость строительства влияет стоимость земли. А, главное, тот факт, что пригодной для застройки земли в Москве не так много. Разумеется, чем меньше участков, тем больше на них претендентов. В результате цена на землю взвинчивается до предела. Напомню, что в Москве существует несколько категорий земель: земли, расположенные в жилых кварталах; земли, которые по каким-либо причинам до сих пор пустуют; а также земли, занятые промпредприятиями; и участки, используемые под инфраструктурные коммуникации (например, под железнодорожные пути).

Так вот наиболее желанным для застройщика будет пустой участок.

Bigness.ru: - А разве необходимость подводить коммуникации к пустырю не удорожит строительство?

В.Б.: - Безусловно, проведение коммуникаций сама по себе дорогая и сложная процедура. Однако подводить их к свободной территории значительно проще, чем, например, перестраивать бывшую промзону. В последнем случае застройщику сначала потребуется снести всю существующую инфраструктуру, реконструировать ее, расчистить территорию, и только затем наново подводить коммуникации.

Именно эти сложности помешали активному развитию программы правительства Москвы по выводу промпредприятий из центра города. Например, перестройка района Сити так и не состоялась в полной мере.

Сверх того, сложностей строителям добавляет изношенность коммуникационных систем столицы. Уже осенью прошлого года (в предкризисный строительный бум) перед девелоперами возникла огромная проблема подключения новых домов к существующим сетям коммуникаций (электросетям, системам канализации, водопроводов).

Резервы инфраструктуры, сохранившейся еще с советских времен, оказались практически исчерпанными. А количество строек прошлой осенью зашкаливало. Город встал перед необходимостью кардинальных перемен. Правительство Москвы пыталось как-то решить проблемы, но, очевидно, перекопать весь город и переделать все в один день невозможно.

Bigness.ru: - С какими проблемами застройщики сталкиваются при перестройке жилых кварталов?

В.Б.: - К трудностям застройщиков можно смело отнести социальную составляющую. А именно, необходимость расселения жильцов из домов под снос. Если проект реконструкции района коммерческий, а не инициированный Правительством Москвы, то все проблемы, связанные с расселением жильцов из ветхих зданий, ложатся на плечи девелоперов. Процедура расселения в нашей стране традиционно вызывает массу сложностей. Жильцы ветхих домов зачастую хотят извлечь максимальную выгоду из своего положения: получить за однокомнатную «хрущовку» гораздо лучшие жилищные условия.

До принятия Нового жилищного кодекса расторопные жильцы спешили прописать в ветхом жилье своих родственников, в надежде, что скоро все смогут получить по отдельной квартире.

Теперь же власти Москвы ввели ограничения по прописке. Если дом идет под снос, правительство Москвы обязано уведомить всех жильцов за год до начала реконструкционных работ. За 7 месяцев до сноса запрещается прописка в этом доме.

Впрочем, спекуляции по поводу сносимых зданий исходили не только от жильцов, но и со стороны «серых» риэлторов.

Например, в 2008 году в профессиональных риэлтерских базах было полно предложений с конкретным указанием, в каком году квартира идет под снос. Цены на такие квартиры были взвинчены, поскольку по сути дела, продавался инвестиционный проект.

Bigness.ru: - Строительство часто называют отраслью, связанной с высокими рисками. Не могли бы Вы перечислить специфические отраслевые риски?

В.Б.: - Во-первых, при ведении любого бизнеса в условиях рыночной экономики существуют общеэкономические риски. Не исключение и строительство. Девелопер, прежде чем начать строительство, должен провести маркетинговые исследования. Ему необходимо определить, что строить, какой должна быть архитектура, к какому ценовому сегменту проект будет отнесен. Если изначальные параметры будут заданы некорректно, компания построит дом, который никому не нужен. Понятное дело, еще в прошлом году в период ажиотажного спроса застройщики не особенно заботились о качестве, поскольку все раскупалось за любые деньги. Сегодня ситуация кардинально изменилась, и девелоперам придется работать в рамках какой-то стратегии, хотя обычно они исходили из позиции: какой дом построили, в том и живите.

Еще одной группой рисков, которые сыграли свою негативную роль в кризис, являются риски, связанные с кредитными средствами. Как известно, большинство девелоперов возводит объекты на заемные деньги. В случае, если квартиры в новостройке не будут раскупаться, застройщики рискуют вообще потерять этот актив, передав его как залоговое имущество банку.

Ну, и, пожалуй, главный риск у строителей связан с вводом объекта в эксплуатацию. Этот риск обусловлен коррупционной составляющей. Недостаточно дом построить. Важно, чтобы он был принят госкомиссией. А у чиновника может найтись масса причин, чтобы не позволить ввести дом в эксплуатацию. Непринятие дома автоматически замораживает подключение здания к коммуникациям. Кроме того, до сдачи дома покупатели квартир не смогут заселиться, оформить право собственности, и прочее.

Если бы существовала более прозрачная схема приемки домов, возможно, в этой сфере было бы меньше взяточничества. Однако в этом никто не заинтересован.

Bigness.ru: - Вы упомянули о сложностях с подключением к коммуникациям в Москве в принципе. Не означает ли это, что после того, как строительный комплекс, наконец, очнется от кризиса, цены на новостройки в Москве взлетят еще выше прежнего?

В.Б.: - То, смогут ли цены на жилье в Москве побить прошлогодние рекорды, будет зависеть от того, насколько сильно стоимость квартир упадет сейчас.

С одной стороны, падение цен еще неизбежно. Случившаяся корректировка долларовых цен на недвижимость в Москве является не более чем результатом девальвации рубля. По-настоящему московский «пузырь» еще не лопнул. Ведь в Москве до сих пор на жилье эконом-класса самые высокие цены в мире!

С другой стороны, в отсутствии кредитных ресурсов девелоперы практически прекратили ввод новых проектов. Иными словами, в скором времени на рынке первичной недвижимости неизбежно будет наблюдаться дефицит. Вот тогда цены определенно пойдут вверх. Произойти это может в 2012-2013 годах, или даже в 2011 году.