Проблема массового невозврата кредитов добралась до ипотеки. Снижение доходов граждан привело к лавинообразному росту неплатежей по ипотечным кредитам. Опасаясь худшего, российские банки изыскивают способы эффективно распорядиться объектами, находящимися в залоге. Так, они придумали схему, при которой квартиры должников предлагаются вместе с долгами новым ипотечникам.

Размер просроченной задолженности по ипотеке в России продолжает увеличиваться. Только за первые два месяца текущего года сумма просроченной задолженности по ипотеке выросла на 20%. В связи с этим банки изыскивают способы эффективно распорядиться объектами, которые находятся у них в залоге. Как сообщил отраслевой портал Banki.ru со ссылкой на «Первое ипотечное агентство», банки «Уралсиб», «Хоум Кредит» и Абсолют Банк разрешат своим клиентам приобретать в ипотеку объекты, заложенные по кредитам в этих же банках. Предложение распространяется на приобретение квартир на вторичном рынке, строящихся квартир и земельных участков с готовым жилым домом.

Как ожидается, эта мера поможет частично решить, во-первых, проблемы банков с дефолтами, во-вторых, проблемы заемщиков, которым нечем платить, и в-третьих - проблемы людей, которые хотели бы взять ипотеку, но существующие ставки для них неподъемны.

«Фактически речь идет о том, что банкам придется начать работать в качестве посредника между старым залогодателем и новым. Так первый не может обслуживать свой ипотечный кредит, хочет продать квартиру и погасить долг. Новый клиент готов в кредит приобрести в том же банке заложенную квартиру. В таком случае банк оценивает платежеспособность нового заемщика, выдает займ, из суммы которого погашается долг первого клиента, а квартира остается в залоге уже по новому кредиту», - говорит Bigness.ru директор по связям с общественностью Калита-Финанс Алексей Вязовский.

Главный вопрос, по его словам, который встает перед банком – это переоценка залога по текущим ценам, определение размера дисконта (в зависимости от типа недвижимости, района, а также платежеспособности клиента, банк может по-разному определять размер дисконта), а также условий нового займа.

«В настоящий момент указанные банки приостановили выдачу ипотечных займов, либо выдают их крайне неохотно и по новым (высоким) процентным ставкам. Таким образом, вряд ли можно говорить, что новая схема смены залога между залогодателями станет популярной и востребованной, а уж тем более сможет оживить рынок ипотечного кредитования», - говорит он.

Банковский специалист Анна Исаева в интервью Bigness.ru отметила, что задолженность по ипотеке – это не самая главная проблема банков.

«Сейчас велик невозврат кредитов юридических лиц – и эта проблема встала сейчас крайне остро. Поэтому меры по ипотеке смогут помочь банкам лишь частично», - говорит она.

Что же касается схемы с приобретением заложенных объектов, то, по мнению А. Исаевой, она должна прижиться.

«Нужна только четко налаженная схема продажи этих объектов, т.е. для начала определить по какой цене и под какой процент может сбываться это жилье. Я считаю, что банкам выгоднее снизив стоимость, оставить неизменной процентную ставку. Однако это менее привлекательно для заемщика, так как на первый взгляд выгода не видна. Поэтому вполне вероятно, что ставку придется тоже снизить. В конце концов, если говорить о последствиях, то банку нужнее продать объект, нежели человеку его купить. У заемщика есть право выбора, а у банка нет», - отмечает специалист.

«О размере дисконта, конечно, говорить сложно. Это зависит от типа объекта и от многих других факторов. В среднем, если ставка сейчас по ипотеке в рублях 20-25% годовых, ее нужно снизить на 3-5%», - сказала А. Исаева.

Однако, по мнению экспертов ипотечного рынка, введение таких схем - лишь первая попытка разрядить напряженную атмосферу на сегодняшнем рынке ипотечного кредитования. Заемщикам и банкам нужна единая процедура продажи объектов из-под залога.

То есть банкам надо подписать соглашения о продаже заложенных объектов новым заемщикам — и «своим», и «чужим». Тогда заемщик одного банка без проблем смог бы купить квартиру, находящуюся в залоге у другого банка, то есть квартира поменяет и залогодателя, и залогодержателя. Это позволило бы тем, кто не может платить по кредиту, уменьшить потери, а банкам — сократить объемы просроченной задолженности по ипотеке.

Нынешнюю обстановку на российском ипотечном рынке действительно легкой не назовешь - в кризис практически в одночасье сошлись несколько проблем и породили крупномасштабные негативные метаморфозы. Граждане не торопятся покупать жилье в надежде снижения цен на недвижимость. При этом практически перекрыт кредитный кислород, который поступал на рынок из банковской системы. Банки задрали ставки до запретительных процентов и не менее жестко подошли к отбору заемщиков. За первый квартал этого года ипотечных кредитов было выдано всего на 27-30 млрд руб. по сравнению со 150 млрд годом ранее. Сокращение объема выдачи в 5 раз свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов.

По рынку ипотеки уже давно никто не дает благих прогнозов на этот год. Первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев в одном из своих исследований подсчитал, что в 2009 году в кредит будет куплено всего 15% квартир (против 28,3% в 2008).

В то же время, в ближайшем будущем совсем не исключено, что на фоне растущей безработицы и безденежья будут нарастать проблемы с просроченной задолженностью по ипотечным кредитам.

Отметим, что по мнению экспертов Ассоциации региональных банков России, трудности с обслуживанием ипотеки может испытывать каждый пятый-шестой заемщик. В 2008 году банками было предоставлено около 340 тыс. ипотечных кредитов на сумму 634 млрд руб., то есть средний размер одного кредита составил до 1,9 млн руб. По состоянию на 1 марта задолженность по ипотечным кредитам составляла 1,072 трлн руб. Учитывая средний размер одного кредита, можно говорить о менее чем 600 тыс. заемщиков. Таким образом, оценочно, трудности с обслуживанием ипотеки могут испытывать 15-20% заемщиков.

Сложившаяся же ситуация с «выбиванием» долгов звучит и вовсе неутешительно. Сейчас банк не может выселить людей из квартиры, не предоставив другого жилья, поэтому квартира продается с обременением — с прописанными жильцами. Цена, по которой квартира выставляется на продажу, фактически определяется судом. Суд выносит решение о том, какую сумму взыскать с заемщика, квартира выставляется на торги. Если спроса нет, назначаются другая дата и цена со скидкой относительно предыдущей. Если же квартиру так и не удается продать с третьего аукциона, банк берет ее на баланс по последней цене и впоследствии продают уже по своей заявленной стоимости. В случае если сделка проходит, и жилье продается, но с дисконтом, у заемщика остается долг банку.

На 70% эти деньги банку не вернутся. Продажа жилья по решению суда — это крайняя мера, на которую идут те, у кого больше уже ничего нет. Банкиры неохотно признаются, что рассматривают такой вариант работы с должниками. С продажей заложенного жилья есть трудности. В частности, некуда выселять заемщика, если квартира выставляется на торги.

Чаще всего квартиры продаются по ликвидационной стоимости, которая обычно составляет 50−60% от размера кредита, выданного под залог жилья. Если же квартира в собственности банка, он может самостоятельно определить дисконт и продавать исходя из конкретных рыночных условий.

Но все-таки из-за спада активности на рынке недвижимости продавать квартиры сейчас невыгодно. Банки стараются договориться с заемщиком о реструктуризации долга.

Кроме того, как в завершение, отмечает А. Исаева, ипотека будет всегда, при любых условиях.

«Пока банки будут в состоянии предложить ее людям, люди будут брать. Жить ведь где-то надо, а современные зарплаты не всегда позволяют накопить», - говорит специалист.