Россияне, прежде активно покупавшие недвижимость в Крыму, в кризис охладели к покупкам в регионе. В результате сегодня цены на недвижимость на полуострове упали почти в два раза. Большинство новостроек в Крыму сегодня заморожено. Перемены в плачевном положении «всесоюзного курорта» не предвидятся как минимум до осени. Однако те, у кого есть сегодня возможность приобрести недвижимость на полуострове, могут осуществить весьма выгодную инвестицию.

Хотя политическая ситуация вокруг полуострова Крым (да и во всей Малороссии) достаточно сложная, граждане Российской Федерации в докризисные времена активно покупали там недвижимость.

Это и понятно: население Крыма в основном русское (и лояльное к России), недвижимость здесь можно было приобрести дешевле, чем в других восточно-европейских странах. В довесок покупатель получал отличный климат и остатки былой курортной инфраструктуры.

Жилой фонд полуострова включает многоквартирные дома различных эпох (от XIX века до советских панельных зданий), частный сектор (еще недавно - самая популярная у российских покупателей недвижимость) и современные новостройки (в основном, элитные).

Отметим, что иностранцы (в том числе и россияне) могут приобретать недвижимость в Крыму без ограничений. Земельный участок иностранец приватизировать не может, однако может выкупить его у физического лица - предыдущего собственника (гражданина Украины), а затем продавать, дарить и пр. Любой иностранец вправе приобрести участок земли несельскохозназначения. Правда, земли сельскохозяйственного назначения иностранцы приобретать не вправе.

Вообще, чтобы купить недвижимость на Украине, необходимы следующие документы: паспорт гражданина любой страны; свидетельство о браке (и согласие супруга, при наличии оного), ИНН.

Вместе с тем, иностранный гражданин, даже являясь владельцем недвижимости в Крыму, обязан регистрироваться каждый раз, приезжая в Крым, напомнил в интервью Bigness.ru гендиректор Агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец. При покупке квартиры в Крыму граждане России платят общую таксу - 2% от указанной БТИ стоимости. А вот при продаже налог составляет уже 13%. Тарифы на коммунальные услуги для россиян такие же, как и для граждан Украины.

Таким образом, в последние годы россияне были основными покупателями недвижимости в Крыму (около 50% в общем объеме спроса). Основными целями покупки были инвестиции (порядка 30%) и приобретение летней резиденции (45%).

Сегодня же ситуация на рынке изменилась кардинально. В кризисных условиях россиянам не до инвестиций в Крым.

Как Bigness.ru рассказали в консалтинговой компании Macon Realty Group, сейчас спрос на 90% формируется гражданами Украины в целях переезда или улучшения жилищных условий.

Строительный комплекс полуострова тяжело пострадал от кризиса. По данным Macon Realty Group, более 80% новостроек в Крыму заморожено, а остальные 20% строятся темпами в четыре раза ниже заявленных.

Сейчас на разных стадиях строительства в Крыму находится около 250 объектов жилой недвижимости общей площадью более 3 млн кв. м.

Столь существенное сокращение активности застройщиков связано с дефицитом финансовых средств. «Большая часть объектов возводилось за счет кредитов, привлечение которых сейчас практически невозможно, а спрос со стороны покупателей заметно снизился», подчеркнули аналитики Macon Realty Group. По их оценкам, количество сделок на рынке сократилось на 70% по сравнению с сентябрем 2008 года.

В результате, цены на первичном рынке жилой недвижимости на территории полуострова Крым резко идут вниз. По сравнению с сентябрем 2008 года они уже снизились на 45% и составляют сейчас, в среднем, около $1600 за квадратный метр, отмечают в Macon Realty Group.

Наиболее высокая стоимость квадратного метра отмечена в Ялте ($3150) и Алуште ($2050). Здесь возводятся преимущественно объекты бизнес- и элитного классов.

Отметим, что Ялта традиционно являлась самым дорогим городом Крыма. Город включает в себя Алупку, Гурзуф, Симеиз, Ливадию. Здесь же расположен поселок Форос (где находилась дача Михаила Горбачева).

Наиболее низкая стоимость сегодня зафиксирована в Евпатории ($1400) и Севастополе ($1350), где основную часть предложения составляют объекты эконом-класса.

Спросом на первичном рынке недвижимости Крыма сейчас пользуются только квартиры малых площадей (1-комн. и 2-комн.) в объектах эконом-класса с наиболее близкими сроками сдачи.

Аналитики Macon Realty Group также отметили, что ситуация на рынке недвижимости Крыма является значительно более тяжелой, чем в российских курортных городах – Сочи, Анапе, Геленджике или Туапсе. На российской стороне Черноморского побережья цены упали, в среднем, на 15-20%, а доля замороженных проектов не превышает 10%.

Вместе с тем, весной в Крыму отмечается некоторое оживление. Оно связано с возможностью, как в инвестиционных целях, так и для собственных нужд, приобрести недвижимость с существенными скидками, рассказала Bigness.ru директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова

По прогнозам Macon Realty Group, оживления спроса на первичном рынке городов Крыма до конца года не произойдет, несмотря на практически двукратное снижение цен.

«По нашим прогнозам, цены на рынке снизятся еще на 10-15% до конца 2009 года, а из комы рынок начнет выходить только во втором полугодии 2010 года», - рассказали в компании.

В то же время Ольга Широкова из Blackwood считает, что вариантов развития событий два. Первый - застройщики, понимая, что снижение цен не ведет к росту спроса, перестают менять цены. Второй – цены продолжают снижаться как минимум до осени. «И в том, и в другом варианте роста продаж до осени происходить не будет», - согласилась с Macon Realty Group Ольга Широкова из Blackwood.

Однако россияне, которые для Крыма были основными покупателями, обязательно вернутся на этот рынок, но только когда кризис будет локализован, уверена наша собеседница из Blackwood. В самом оптимистичном сценарии это произойдет осенью, пессимистичные же оценки распространяются за пределы 2010 года.

Вместе с тем, «в долгосрочной и среднесрочной перспективе недвижимость Крыма представляет из себя очень выгодный инструмент инвестиций», - считает В. Барнинец из Doki.

После произошедшего существенного падения цен, жилье здесь по сравнению с Москвой стоит в 5-10 раз дешевле. Дальнейшая динамика цен на недвижимость в этом регионе будет зависеть от того, насколько быстро удастся украинским властям вывести страну из кризиса, который больнее всего ударил по Украине. Сложности существуют и в самом положении Крыма, который до сих пор не признает себя полноправной частью Украины.