Последние полгода покупатели квартир в Москве напряженно ждали падения цен. Продавцы напротив настойчиво гнули свою линию, и крайне неохотно шли на уступки. На сегодняшний день, такого же обвала цен на недвижимость, как в США, в российской столице не случилось. Впрочем, эксперты советуют собственникам квартир быть сговорчивее. От второй волны кризиса никто не застрахован. Осенью возможна новый период снижения цен.

Хотя тотального обрушения цен на жилье в Москве не произошло, сектор жилой недвижимости – как городской, так и загородной – сегодня трансформируется из рынка продавца в рынок покупателя, рассказал Bigness.ru руководитель аналитического центра Корпорации «Инком». Дмитрий Таганов.

Например, 20-26 апреля, даже с учетом небольшого снижения, объем предложения на вторичном рынке составил 36 723 квартиры в Москве и 25 589 квартир в Московской области. В то же время платежеспособный спрос существенно снизился. В этих условиях продавцы просто вынуждены уступать, заметил Д. Таганов.

Следует понимать, что на «этикеточных» ценах в рекламных сообщениях снижение не всегда отражается, у некоторых продавцов прайс-листы практически не отличаются от докризисных. На деле же вполне возможно договориться о скидках в размере 5-15% от первоначально заявленной цены квартиры.

«Что касается реальных цен продаж и предложения, то наибольшие различия между ними касаются, так называемых, “переоцененных” квартир», - рассказал руководитель департамента маркетинга компании «Миан» Алексей Кудрявцев в интервью Bigness.ru. Например, недавно в «Миан» квартира с первоначальной стоимостью 2,27 млн руб. в итоге была реализована за 1,8 млн руб.

Сейчас подавляющее большинство продавцов готово к торгу. «Дисконт при продаже квартиры - серьезный шаг, многим трудно на него решиться из-за сугубо психологического фактора, поскольку дешеветь начало то, что всегда только дорожало», - подчеркнул наш собеседник из корпорации «Инком».

Размер скидки зависит от многих факторов. Прежде всего, от ситуации продавца. Если ему срочно нужны деньги – поддержать бизнес, оплатить дорогостоящее лечение близкого родственника, то он пойдет на скидку и более 15%. А если никакой критической ситуации нет, то продавец будет держать свою цену до последнего.

А. Кудрявцев в интервью Bigness.ru заметил, что неуступчивые продавцы, которые «держат» цены, обычно имеют на то веские причины. Например, бывшие «инвестиционные» покупатели сегодня больше готовы подождать с продажей и сдавать квартиру в аренду, нежели сбросить цену. Другая группа несговорчивых продавцов - участники альтернативных сделок (многошаговые сделки), которые опасаются, что им не хватит вырученных денег на покупку другой квартиры (или квартир), отметил А. Кудрявцев из «Миан».

Однако наш собеседник из «Инком» Д. Таганов отмечает, что «в “смутные времена” люди избавляются от инвестиционных квартир».

Вместе с тем, аналитики компании Blackwood заметили, что по сравнению с концом 2008 года, ажиотажный «выброс» объектов на рынок, связанный с финансовым кризисом, завершился, и продавцы стали более взвешенно подходить к продаже своих активов. Ряд собственников продолжает выставлять в предложение квартиры по сниженным ценам, но, в основном, это продавцы, заинтересованные в быстром получении денег. Оставшаяся часть продавцов определила границу цен, ниже которой опускаться не планирует, соответственно многие квартиры просто снимаются с продажи в ожидании роста цен.

Но в этом-то вся интрига! Скорого роста цен никто не обещал, а докризисные «пики» на недвижимость в столице могут вообще уйти в историю на веки вечные.

Генеральный директор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец в интервью Bigness.ru подчеркнул: «Возможность второй волны снижения цен сейчас очень высока, слишком плохие показатели демонстрируют другие сферы экономики (безработица растет, доходы снижаются, ипотечные программы практически не реализуются)».

Согласно пессимистичному прогнозу аналитиков компании Blackwood, за счет еще одного отрицательного ценового скачка осенью, цены на недвижимость с высокой вероятностью упадут в соответствии с сократившимся спросом до 30-35% от докризисного уровня.

Однако аналитики Blackwood считают, что «вероятность этого сценария пока не высока, но и исключать его не стоит».

Толчком к очередному снижению цен могут стать новые потрясения, как на мировом, так и на российском рынках, например банкротство с последующей распродажей активов одного-двух крупных девелоперов.

Д. Таганов из корпорации «Инком» также считает, что дальнейшее снижение цен возможно, если события в российской и мировой экономике начнут развиваться по самому пессимистичному сценарию. «Некоторые политики и бизнесмены опасаются, что осенью российские банки ждет вторая волна невозвратов кредитов, – и от девелоперов, и от предприятий реального сектора», - напомнил он. Если события действительно будут развиваться в таком ключе, то платежеспособный спрос населения может еще больше снизиться, а это создаст предпосылки для дальнейшего снижения цен на недвижимость, пояснил Д. Таганов.

Если вторая волна все-таки захлестнет российский рынок недвижимости, то она, несомненно, затронет все сегменты рынка, заметил В. Барнинец. «До конца лета мы ожидаем отрицательные изменения, как на уровне спроса, так и в отношении стоимости аренды», - подчеркнул он.

В отношении рынка купли-продажи сейчас уже понятно, что квартиры эконом-класса скорее продолжат дешеветь до конца лета, и мы ожидаем снижение на уровне 15-20% до сентября. Также возможна коррекция в бизнес-классе и элит-классе в пределах 5-8%.

«Необходимо отметить, что пока нет никаких экономических причин для оживления рынка и в оптимизм, исходящий от отдельных экспертов рынка, мы сейчас не верим», - уверен наш собеседник из Doki.

Собственникам В. Барнинец посоветовал в этой ситуации рассчитывать исключительно на собственное восприятие ситуации. В нынешнем положении любая продажа жилья принесет потери, поэтому лучше переждать 1-2 года и продавать квартиры на восходящем ценовом тренде. Для собственников же сейчас оптимальная ситуация для того чтобы присмотреться к вариантам квартир и быть постоянно на чеку.