Российские строители, оказавшись практически беспомощными «перед лицом кризиса», начинают искать новые пути сохранения своего бизнеса. Одним из таких выходов стало дробление больших проектов и распродажа их по частям. Конечно, такой подход может сохранить «жизни» компаниям, но, по мнению экспертов, непременно отразится на покупателях.

Девелоперы с приходом кризиса, который сильно ударил по рынку недвижимости, оказались в непростой ситуации. По словам сертифицированного аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, затраты на постройку объекта получились больше стоимости сбыта.

«Если раньше застройщики рыли котлован, скажем, за 100 рублей, то сегодня его цена опустилась до 50. И выходит, что объект, который надо реализовывать сейчас, был построен в тех ценах, и, соответственно, его стоимость должна быть рассчитана из тех цен, которые были на тот момент. Но цены упали, у рабочих денег не отнимешь, получается, что надо снижать цену только за счет себя. И если компания не сможет даже окупить труд субподрядчиков, то это крах бизнеса», - говорит специалист в интервью Bigness.ru.

Чтобы выжить в столь жестких условиях, девелоперы начали применять достаточно интересный способ – дробление участков.

По словам управляющего партнера девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омара Гаджиева, речь здесь не идет о распродаже земли физическим лицам, а о нарезке одной большой территории, на которой планировалось реализовать некий мега-проект, на более мелкие территории, где можно будет реализовывать отдельные проекты. К примеру, всем известный проект «А-101» компании «Масштаб» сейчас распродается по частям.

Напомним, об этом проекте заговорили более года назад, когда он был представлен широкой общественности на одной из выставок. Проект предполагал реконструкцию существующих и строительство новых жилых массивов вдоль Калужского шоссе.

ОАО «Масштаб» даже завершило работу над мастер-планом территории проекта «А-101». Проект предполагалось реализовывать в четыре этапа, продолжительностью по семь лет каждый. Располагается данный участок на 13 тыс. га. Более 80% территории предполагалось застроить жильем, преимущественно малоэтажным. Первая «семилетка» предполагала строительство восьми комплексных объектов, которые включали бы в себя более 2,2 млн кв. м. жилой недвижимости, 650 тыс. кв. м. площадей коммерческой и социальной инфраструктуры, рассчитанных на 70 тыс. жителей.

К концу застройки «А-101» должно было быть построено около 13 млн кв. м. жилья, 1,5 млн кв. м. коммерческой недвижимости (офисные, складские, торговые комплексы), 1,5 млн кв. м. планировали выделить под образовательные и медицинские учреждения (60 школ, 150 детских садов, 20 поликлиник, 3 больницы, аптеки, медпункты, филиалы ВУЗов, университет, стадионы, спортивные комплексы).

Вместе с тем, как отмечает в интервью Bigness.ru исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, стоит отметить, что тенденция к уменьшению площади индивидуальных земельных участков внутри организованных коттеджных поселков особо широкого распространения не получила. Это почти не затронуло те поселки, которые находятся на стадии реализации, имеют уже сформированную концепцию и позиционируются в определенном сегменте (эконом, бизнес или премиум).

«Что же касается новых проектов, то здесь ситуация несколько иная. Проекты, выход которых на рынок планировался на конец 2008 - начало 2009 г., можно пересмотреть, изменить концепцию, адаптировать к реалиям рынка. Некоторые девелоперы так и поступают. На сегодняшний день наибольшей популярностью пользуются объекты эконом-класса. Самое недорогое предложение представлено в данном сегменте участками без подряда, площадь которых в среднем не превышает 15 соток. В связи с этим большая часть проектов – порядка 60% - выведенных на рынок в кризисный период, позиционируется в нижнем ценовом сегменте. В последнее время предложение поселков продолжает увеличиваться лишь за счет выхода на рынок проектов, в рамках которых предлагаются к продаже участки без подряда», - приводит статистику специалист.

Вместе с тем, эксперты считают, что дробление - совсем неплохой выход из сложившейся ситуации.

«Это может быть интересно тем компаниям, которые хотят сохранить свои деньги и не планируют их быстрого возврата, потому что земельные участки – это продукт с низкой ликвидностью в условиях падающего рынка. Инвесторы должны быть готовы к тому, что смогут вернуть свои деньги только через 3-5 лет, когда загородный рынок начнет восстанавливаться. При этом чтобы заинтересовать такого инвестора, продавец должен предложить реально интересную цену, ниже текущей планки рынка процентов на 20. В этом случае такое приобретение можно назвать перспективным вложением на перспективу», - поясняет Bigness.ru О. Гаджиев.

Что же касается сокращения прибыли, которое непременно должно отразиться на использующих новый способ компаниях, то, по словам О. Гаджиева, надо понимать, что если ленд-лорды идут на такую распродажу, то делают они это не от хорошей жизни, а потому что остро нуждаются в деньгах. «Да, им придется распродать свои активы, возможно, по не самой привлекательной и выгодной цене, но, они сознательно выбирают из двух зол меньше», - говорит специалист.

М. Литинецкая так же отмечает, что девелоперы, которым в период кризиса удается реализовывать свои проекты эконом-класса и делать их доходными, в проигрыше не останутся.

Однако кризис тоже вечным не будет. И тут возникают другие вопрос - а что будет с этими дроблеными участками в не столь далеком будущем?

Как говорит О. Гаджиев, чтобы оценить ликвидность этого продукта, нужно понимать, как он может быть использован в дальнейшем, а это напрямую зависит от планов развития соседних территорий.

«Таким образом, планы соседа будут сильно влиять на твои, и это усложняет ситуацию, так как узнать заранее планы развития твоего соседа практически невозможно. Очевидно, что будет нарушена общая целостность концепции. У каждого будет свой клочок земли, и никто не будет понимать, какова концепция развития всей территории. Кроме того, все загородные коттеджные поселки у нас, как правило, находятся на каком-то удалении друг от друга. Здесь же ситуация иная – участки распродаются в пределах одного большого массива, а это значит, зона конкуренции уплотняется. Это риски, которые несет на себе покупатель. Но они компенсируются, как правило, ценой», - подвел итог эксперт.