В последнее время цены на городскую недвижимость не перестают удивлять своим каждодневным снижением. Не помогают даже увещевания властей, что рынок достиг своего «дна» и падать дальше некуда. Что же происходит в сегменте загородной недвижимости и вовсе непонятно - статистики по ней практически не выходит. Впрочем, исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая в интервью Bigness.ru согласилась поделиться с нашими читателями информацией о ситуации на рынке.

Bigness.ru: - Что у нас сейчас происходит на рынке загородной недвижимости?

М.Л.: - На рынке загородной недвижимости предложение поселков продолжает увеличиваться лишь за счет выхода на рынок проектов, в рамках которых предлагаются к продаже участки без подряда. Большая часть проектов – порядка 60%, выведенных на рынок в кризисный период, позиционируется в нижнем ценовом сегменте. Сегменты премиум- и бизнес-класса все менее и менее востребованы девелоперами (застройщиками): последний раз проекты этих классов выходили на рынок в прошлом году.

В условиях экономической нестабильности, низкого спроса на недвижимость и нехватки денежных средств на завершение проектов, девелоперы пересматривают концепции, переходя на более дешевые материалы строительства или вообще на продажу участков без подряда. Такое предложение требует от покупателя меньших затрат, нежели покупка участка с домом или с подрядом на строительство, и поэтому более востребовано в настоящее время.

Что же касается спроса, то в настоящее время на рыке загородной недвижимости отмечается рост активности со стороны потенциальных покупателей. Это связано как с сезонным увеличением потенциального спроса, так и с тем, что некоторый период тревожных ожиданий уже прошел. Основной спрос сейчас формируют покупатели, ждавшие все это время снижения цен и нацеленные на приобретение недвижимости со значительными скидками.

В условиях нестабильного рынка спросом пользуются поселки на завершающей стадии готовности – 70% и выше, с готовой инфраструктурой, построенными домами. Незавершенные проекты отпугивают потенциальных покупателей риском недостроя. С опасениями долгостроя связана и тенденция переориентации части покупательского спроса с первичного на вторичный рынок.

Bigness.ru: - Как обстоят дела с предложением и спросом на рынке городской недвижимости?

М.Л.: - С начала 2009 г. явно прослеживается тенденция роста объемов спроса, характерная для начала года. Кризис, несмотря на все свое отрицательное влияние, существенно расширил возможности потенциальных покупателей: в условиях, когда продавцы готовы идти на уступки по ценам, возможно приобрести более качественное жилье в рамках более низкого бюджета. Однако справедливости ради стоит отметить, что во многих случаях данный спрос оказывался нереализованным - покупатели предпочитали занимать «выжидательную» позицию и откладывать совершение сделок на неопределенные сроки.

Средняя цена на первичном рынке жилья Москвы к концу марта 2009 г. составила $5 250 за кв. м. По итогам месяца долларовые цены снизились на 4,5%.

На элитном рынке в марте 2009 г. была отмечена положительная динамика цен: более 3% на первичном рынке - до $17 510 за кв. м.

В целом, на рынке жилья отмечена стабилизация. С одной стороны, это может быть связано с некоторой активизацией покупателей, характерной для весеннего периода. С другой стороны, на долларовые цены влияние оказал курс доллара, соответственно, плавное падение курса доллара по отношению к рублю в марте позволило ценам показать значительно замедлившуюся динамику снижения.

Bigness.ru: - Какой сегмент недвижимости (городская или загородка) быстрее оправится от кризиса?

М.Л.: - На сегодняшний день, достаточно сложно говорить какой из двух сегментов быстрее оправится от кризиса.

Однако можно предположить, что первой - будет городская недвижимость. Это связано с тем, что загородная недвижимость - это чаще всего второй дом, поэтому в сложившейся экономической ситуации потенциальные покупатели могут откладывать на неопределенный срок приобретение загородного жилья. К тому же средняя стоимость объектов загородной жилой недвижимости выше, чем объектов городской.

Bigness.ru: - Наблюдается ли сейчас уже какое-то «просветление» ситуации в этих сегментах?

М.Л.: - На рынке загородной недвижимости по сравнению с ситуацией, царившей на рынке в конце 2008 г., первый квартал показал некоторую стабилизацию: столь же масштабного и значительного снижения цен отмечено не было. Кроме того, на рынке наблюдается некоторое оживление спроса, что также может оказаться сдерживающим фактором падения цен. Тем не менее, говорить о переломе ситуации пока рано: темпы увеличения объемов рынка сохранятся на низком уровне, спрос по-прежнему будет ориентирован, в основном, на вторичное жилье. По оценкам специалистов компании Blackwood, продолжится коррекция цен.

В сегменте городской недвижимости в настоящее время так же наметилась некая стабилизация, однако дальнейшая ценовая коррекция в ближайшее время неизбежна: большинство факторов, определяющих динамику цен и имеющих краткосрочное и среднесрочное действие, говорит «за» снижение цен на жилье. К таким факторам можно отнести: неопределенность на рынке и ожидание дальнейшего падения цен, ужесточение условий по ипотечному кредитованию, ограничивающее объемы спроса, а также общее снижение уровня жизни среднего класса. Немаловажное значение будет иметь и динамика курса доллара США.

При этом первичный рынок, скорее всего, будет «снижаться» быстрее, чем вторичный вследствие острого дефицита ресурсов у застройщиков и более высоких рисков для покупателей.

Хотя в целом можно отметить повышение объемов спроса, что может существенно «смягчить» темпы коррекции цен.

Bigness.ru: - Когда, на Ваш взгляд, можно будет с уверенностью сказать, что тому или иному сектору ничего не угрожает?

М.Л.: - Развитие рынка будет зависеть от целой совокупности достаточно большого количества факторов, которые в свою очередь окажут влияние на баланс спроса и предложения на рынке, и соответственно динамику цен.

Так, например, сейчас можно прогнозировать, что снизятся темпы насыщения рынка, снизятся объемы нового строительства, что соответственно, приведет к дефициту нового предложения. С другой стороны, в долгосрочной перспективе рынок жилой недвижимости однозначно ожидает восстановление покупательской активности, которое будет стимулироваться вероятным снижением цен на жилье.

Смещение баланса предложения и спроса в сторону последнего, скорее всего, приведет к восстановлению положительной динамики. Тем не менее, пока кризис не локализован, однозначно определить срок достижения рынком ценового дна и выхода на траекторию роста затруднительно.