Коммунальная квартира – отнюдь не пережиток советского прошлого. В кризис этот рынок стал самым динамичным сегментом на рынке недвижимости. Кредитных ресурсов сейчас не достать, а постоянно отдавать деньги за съемную квартиру не хочется. Такой логикой руководствуются те, кто решается жить в коммуналке. Более того, спрос на комнаты подогревает значительное падение цен в этом сегменте. Однако с юридической стороны, такие сделки достаточно хлопотны.

О том, что в кризис намного динамичнее стал рынок вторичной недвижимости, Bigness.ru уже сообщал своим читателям. Однако что происходит с таким маргинальным сегментом как рынок комнат? Специалисты уже констатируют: в отсутствие кредитных средств комнаты в коммунальных квартирах пользуются немалым спросом.

В период кризиса многие из тех, кто рассчитывал приобрести отдельную квартиру, вынуждены покупать комнату и жить в коммуналке, рассказал Bigness.ru Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

Одной из причин роста интереса к этому сегменту стало значительное снижение цен, особенно в сравнении с другими сегментами. По словам генерального директора агентства недвижимости Doki Валерия Барнинца, в октябре 2008 года комнаты в столице отличались по стоимости от однокомнатных квартир на 10-15%. Сегодня ценовая разница доходит до 40%.

С начала кризиса (с октября прошлого года) комнаты в столице подешевели в долларовом эквиваленте на 44.4%. В рублевом эквиваленте цены на комнаты упали с начала кризиса на 25.1%.

По данным агентства, спрос на комнаты в квартирах столицы в марте возрос на 19% и продолжает расти.

«В отличие от других сегментов рынка недвижимости, рынок комнат сейчас чувствует себя относительно благополучно», - подчеркнул В. Барнинец.

В основном комнаты покупают те, кому необходимо собственное, пусть даже не вполне комфортное жилье, а возможности платить за полноценную ипотеку или за аренду квартиры недостаточно. Обычно это молодые семьи, которые не смогли ужиться с родителями и хотят жить отдельно, рассказал Д. Таганов.

Значительную долю покупателей комнат составляют люди, приехавшие в Москву на работу из других городов. В условиях отсутствия ипотеки комнаты остаются «единственным возможным вариантом приобретения экономичного жилья в Москве, особенно для иногородних», - заметил В. Барнинец.

Еще один фактор, который побуждает таких людей купить комнату, - это желание подстраховаться от разных ситуаций, когда могут понадобиться деньги. Например, если работа у приезжего специалиста в Москве не сложилась, он всегда может продать эту комнату и вернуться в свой город, привел наглядный пример Д. Таганов. При аренде жилья в аналогичной ситуации получится, что человек потерял на арендных платежах немалую сумму, да еще за досрочный разрыв договора аренды могут потребовать уплатить неустойку.

По данным агентства Doki, в центре Москвы львиная доля комнат находится в трехкомнатных и многокомнатных квартирах - 79%. Продажа комнаты в двухкомнатной квартире встречается реже - в 21%.

Самые дорогие комнаты в Москве представлены в ЦАО (средняя цена - $122 тыс.), а самые дешевые комнаты находятся в Зеленограде ($62 тыс.).

Однако приобретение комнаты достаточно хлопотно с юридической точки зрения. Например, будущему покупателю комнаты в соответствии со статьей 250 ГК РФ необходимо соблюсти ряд условий. Все соседи других комнат должны предоставить потенциальному покупателю отказ от приобретения той комнаты, которую он планирует купить. Либо нотариус должен выдать свидетельство о том, что предложение купить комнату за соответствующую цену было направлено всем соседям, но в назначенный на сделку срок они не явились, пояснил В. Барнинец.

Соседи-собственники других комнат в коммунальной квартире имеют по закону 30 дней для принятия решения о покупке комнаты.

При продаже комнаты в коммунальной квартире могут встретиться некоторые сложности. Одной из них может стать нежелание сособственника дать письменный (нотариально удостоверенный) отказ от приобретения отчуждаемой комнаты. Неправильно оформленный отказ также будет являться препятствием к проведению сделки по отчуждению комнаты, добавил Д. Таганин. Во избежание таких неприятностей лучше обратиться к профессиональному риэлтору, у которого есть опыт проведения аналогичных сделок.

Однако в случае, когда появляются сложности с соседями, дело зачастую не обходится без мошеннических схем. Продавец предлагает другой стороне «приобрести» объект права по безвозмездной сделке путем заключения договора купли-продажи. Для покупателя такой механизм чреват признанием сделки ничтожной в силу ее притворности, так как сделка дарения на самом деле прикрывает сделку купли-продажи комнаты.