Аренда квартир – это, прежде всего, получение дохода. Как и в любом другом бизнесе, здесь есть свои правила. Чтобы вместо выгоды не получить неприятности, в первую очередь необходимо правильное оформление договоренностей между хозяином и арендатором, и последующий контроль за соблюдением этих договоренностей. На какие моменты следует обратить внимание, сдавая в аренду жилое помещение посторонним людям, рассказала в интервью Bigness.ru адвокат московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Марина Барабанова:

Bigness.ru: - Расскажите, пожалуйста, как юридически правильно заключить письменный договор аренды, если квартира приватизирована? Какие пункты желательно предусмотреть в договоре?

М.Б.: - «Аренда жилья» - это простонародное название. С юридической токи зрения такое соглашение называется договором найма. Если речь идет о приватизированной квартире, то, по договору коммерческого найма, сдать квартиру для проживания других лиц за деньги может либо собственник, либо уполномоченное им лицо. Поэтому если мы говорим о квартире, где несколько собственников, то юридически все, кто участвовал в приватизации, должны заключить договор. Так как если собственность долевая, то распоряжаться ей они должны по взаимному согласию.

Нотариального удостоверения данный договор не требует. Это простая письменная форма, содержащая все существенные условия договора и подписанная обеими сторонами. Существенными условиями здесь являются цена, потому что это коммерческий найм и срок.

Если срок в договоре не указан, то договор считается заключенным на 5 лет. Кроме того, обычно людям интересно, кто будет проживать в квартире, поэтому если владельцы квартиры хотят чтобы квартиранты проживали без животных, то пусть указывают, что запрещается заводить домашних животных.

Если квартира сдается с мебелью или техникой, желательно все это в договоре прописать, чтобы, когда договор истечет или будет расторгнут, вещи, которые были в этой квартире, можно было идентифицировать. Данный список так же можно оформить в качестве акта приема-передачи к договору найма, по которому можно будет принимать вещи в определенном состоянии.

Обязательно указываем размер платы за найм жилья и периодичность ее внесения. Если существует депозитная часть, то обязательно указать и ее.

Кроме того, во избежание претензий сторон обязательно прописывается, кто несет оплату коммунальных услуг, телефона и электроэнергии. Тут все зависит только от желания сторон.

Bigness.ru: - Может ли быть заключен устный договор найма жилья?

Гражданский кодекс РФ в разделе описывающем найм жилого помещения пишет, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (674 ст ГК). Если требования по форме установлено законом, то несоблюдение этой формы влечет недействительность документа.

Bigness.ru: - Какие последствия могут возникнуть, если владелец квартиры не уплачивает налоговый сбор?

М.Б. – Физлица-собственники квартир, получающие доход от сдачи квартиры в наем, обязаны этот доход декларировать в налоговую, то есть до 30 апреля следующего года обязаны включить в декларацию доход, который они получают от сдачи жилья.

В Уголовном Кодексе РФ есть статья, предусматривающая ответственность за уклонение от уплаты налогов физических лиц. Поэтому если человек не декларирует свой доход, то можно говорить, что он уклоняется от уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ). Если за любые три года человек не доплатил налогов на 100 тыс рублей, то его можно привлечь к уголовной ответственности.

Bigness.ru: - Какие обязанности существуют у арендодателя перед съемщиком жилья?

М.Б. - С тех пор как заключен письменный договор найма жилого помещения, это жилое помещение является жильем того, кто там проживает. Если владелец квартиры хочет периодически проверять свою квартиру, то он должен это условие оговорить в договоре. Однако в отсутствии человека, который снимает эту квартиру и без его согласия владелец не имеет права туда входить - это уже нарушение неприкосновенности жилища и нарушение по Уголовному Кодексу.

Кроме того, владелец квартиры обязан проводить капитальный ремонт жилплощади.

Bigness.ru: - Если квартира не приватизирована, можно ли ее сдавать в аренду и как это сделать?

М.Б. - Если мы говорим о не приватизированной квартире, то она принадлежит государству, то есть право распоряжения этой квартирой находится у департамента города. Сдать такую квартиру можно только с письменного разрешения наймодателя, то есть департамента. Получив согласие от него и от тех, кто проживает в этой квартире, можно официально передать эту квартиру другому человеку.