Застройщикам в Подмосковье запретят продавать квартиры, пока жилой дом не будет построен на 70%. Пытаясь спасти покупателей подмосковного жилья от мошенников и неустойчивых компаний, местные власти могут спровоцировать дефолт застройщиков.

Подмосковные власти собираются запретить застройщикам продавать в регионе квартиры на начальном этапе строительства. Такой пункт содержится антикризисном плане министерства строительства Московской области.

В настоящее время разрабатываются меры по запрету застройщикам привлекать средства граждан до тех пор, пока жилой дом не будет построен на 70%. По словам пресс-секретаря министерства Александра Молодых, таким образом власти пытаются избежать «новой волны обманутых дольщиков».

Как пишет газета «Коммерсантъ», до марта министерство должно представить губернатору Борису Громову конкретные механизмы, которые позволят запретить застройщикам привлекать средства соинвесторов на «этапе котлована». В настоящее время рассматриваются несколько вариантов - от наложения крупных штрафных санкций до отмены подписанных ранее местными властями инвестконрактов с застройщиками. Санкции не коснутся тех девелоперов, которые уже привлекли дольщиков по 214-ФЗ «О долевом строительстве», говорится в сообщении газеты.

Напомним, этот закон позволяет привлекать определенный объем средств от приобретателей жилья, пропорциональный готовности объекта, начиная с ранних этапов строительства. Собственно, поэтому такое строительство и называется «долевым».

В настоящее время более 60% стоимости проектов девелоперы привлекают у частных соинвесторов на ранних этапах застройки. В условиях кризиса, который очень сильно сказался на строительной отрасли, заменить этот источник финансирования нечем. Ведь кредитные ресурсы строителям практически недоступны.

По словам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, едва ли такая мера может быть принята. У девелоперов нет собственных средств. В настоящее время доступ к каким-либо кредитным ресурсам ограничен. Получитькредиты в нынешних условиях могут себе позволить только государственные или около государственные структуры, отметила М.Литинецкая.

Принятие подобных ограничений, безусловно, ударит по застройщикам, что плохо в целом для экономики, считает М.Литинецкая из Blackwood. По ее словам, подобная мера может быть принята и была бы эффективной только в условиях доступности кредитных ресурсов девелоперам, чего на данный момент, увы, не наблюдается.

Профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник считает, что если такая мера будет принята, то «оставшиеся слабые надежды на появление в 2009 году новых строек могут быть окончательно похоронены».

Но является ли вообще принятие подобной меры властями Подмосковья корректным с юридической точки зрения? Г.Стерник отметил, что власти имеют право требовать от застройщиков отказа от полулегитимных
способов обхода ФЗ-214 (разного рода «вексельные схемы», схемы с переуступкой прав собственности и т.д.). Но - не более того: иные требования будут противоречить федеральному законодательству.

Ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев занимает более жесткую позицию, защищая интересы застройщиков. Д.Гордеев уверен, что с экономической точки зрения, запрет на привлечение средств дольщиков-соинвесторов на начальных этапах строительства – «неправильная мера». По его словам, такие ограничения спровоцируют многочисленные дефолты застройщиков.

В правовом смысле, принятие такого запрета - нелегитимное действие, отметил Д.Гордеев, поскольку региональные власти превышают свои компетенции в этом вопросе. Ведь на федеральном уровне существует закон о долевом участии в строительстве (известный как «ФЗ-214»), и он разрешает строителям привлекать средства граждан, начиная с самых ранних стадий строительства.

Это гражданско-правовые отношения, которые по Конституции РФ и по Гражданскому кодексу могут регулироваться только федеральным законодательством. «Как могут властные органы Московской области прекратить действие федерального закона?», - недоумевает Д.Гордеев.

Можно ли властям принять какие-либо альтернативные меры для защиты дольщиков, не столь бьющие по застройщикам?

Г.Стерник считает, что это может быть как раз упомянутый комплекс мер, «от наложения крупных штрафных санкций до отмены подписанных ранее местными властями инвестконрактов с застройщиками». Как отметил профессор РЭА им.Г.В.Плеханова, «единственный упрек, который можно предъявить подмосковным властям (как и московским, и федеральным) - почему это не было сделано раньше»?

Рациональной антикризисной мерой, способной действительно облегчить участь строителей, Д.Гордеев считает выход МО и муниципальных образований из всех инвестиционных контрактов и прекращение всех обязательств застройщиков по этим контрактам. По словам юрисконсульта Фонда «Институт экономики города», это снизит экономическое давление на застройщиков и, кроме того, будет в будущем способствовать снижению цен на жилье.

Как рассказал Д.Гордеев, Московская область является участником инвестконтрактов практически по каждому дому в Подмосковье. По таким контрактам на строителя возлагаются тяжелые обязательства, которые, в свою очередь, приходится компенсировать гражданам, приобретающим квартиры по завышенным ценам.

По словам Д.Гордеева из Фонда «Институт экономики города» условия инвестконтрактов де-факто накладывают на застройщика обязательства, которые изначально должны были выполняться за счет бюджетных средств: например, когда девелоперу приходится строить школу, асфальтировать улицу, прокладывать трубопровод, строить центральные тепловые пункты и пр. Девелоперу в такой ситуации ничего не остается, как взыскивать свои затраты с конечного покупателя.

Как считает эксперт «Института экономики города», практику подобных инвестконтрактов вызывает в жизнь действие «старых стереотипов». Ранее в РФ существовала следующая схема: областные и муниципальные власти за то, что предоставляли земельный участок строителям, могли потребовать их отдать определенный процент квартир городу и построить детский садик или школу. Однако с осени 2005 года земельные участки могут продаваться региональными властями исключительно на открытых аукционах. Если муниципалитету, например, нужны квартиры, то деньги за продажу земли он может направить на приобретение квартир. Иными словами, муниципалитет или область должны сами выступить в качестве дольщика. Совмещать инвестиционные контракты с финансированием дома по договорам долевого участия в строительстве - нарушение 214-го закона. Область должна контролировать соблюдение закона, а не нарушать его.