Рынок ипотеки оказался крайне уязвимым в кризисный период. Банками ипотечные программы практически свернуты. Девелоперам же напротив необходимо поддерживать падающий спрос на новостройки. Такие условия порождают новые рыночные механизмы приобретения жилья в рассрочку. Насколько они окажутся эффективными, выяснял Bigness.ru.

С начала 2009 года два государственных банка - Северо-Западный Сбербанк и ВТБ24 - предложат новые схемы кредитования. Со своим новшеством выступит и первый застройщик – «Су-155».

С нового года Северо-Западный Сбербанк начнет предоставлять кредиты на приобретение не всего жилья, а паев в жилищно-строительных и накопительных кооперативах. ВТБ24, в свою очередь, предложит потенциальным заемщикам сначала накопить на счете в этом же банке сумму до 30% от стоимости жилья. Затем эти деньги будут использоваться как первоначальный взнос. После внесения предоплаты банк выдаст клиенту кредит на ту же сумму по ставке чуть ниже рыночной. На оставшиеся 40% от стоимости жилья ипотечный кредит будет выдаваться по рыночной ставке.

Свою ипотечную схему будет продвигать и группа компаний «СУ-155». Согласно идее застройщика, покупатель заключает договор на полную стоимость квартиры с первоначальным взносом от 40% стоимости, а на оставшуюся сумму предоставляется рассрочка.

Эксперты, опрошенные Bigness.ru, сошлись во мнении, что на сегодняшний день традиционный рынок ипотеки практически прекратил функционировать, а новые механизмы не способны помочь всем нуждающимся.

В условиях финансового кризиса российские банки сильно ужесточили критерии выдачи ипотеки и снизили объёмы предоставляемых кредитов, многие и вовсе закрыли ипотечные программы, рассказала Bigness.ru ведущий аналитик ИК «Файненшл Бридж» Екатерина Лощакова. Рублевые ставки по ипотеке на текущий момент составляют до 30% годовых, долларовые - до 20%, что превращает долгосрочную ипотеку в безумную авантюру.

По мнению исполнительного директора департамента исследований долговых рынков НБ «Траст» Алексея Демкина, ипотека сворачивается по нескольким причинам. Во-первых, дефицит «длинных» денег, доступ к которым для большинства банков был ограничен еще с прошлого года. А для выдачи ипотечного займа банку необходимы «длинные деньги». Фондирование долгосрочных кредитов «короткими деньгами» оказалось не устойчивой моделью. В нынешних же условиях у банков просто нет средств, чтобы развивать ипотеку.

Из этого следует вторая причина – удорожание кредитных средств. Третьей причиной А.Демкин называет снижение потребительского спроса. Последнее обусловлено как неуверенностью людей в своих будущих доходах, так и ростом кредитных ставок. Еще одним фактором свертывания ипотеки являются обоснованные ожидания снижения цен на недвижимость.

Банки сейчас в подавляющем большинстве случаев не рассматривают заемщиков без официально подтвержденного дохода по форме 2НДФЛ. Помимо требования к доходам ужесточили банки и требования к минимальному первоначальному взносу, - обрисовал ситуацию руководитель отдела по связям с общественностью кредитного брокера «Фосборн Хоум» Денис Рябоконов. «Кредит “с нуля” не выдает уже никто, и даже программы с первоначальным взносом в 20% надо еще поискать», - отметил он.

Руководитель аналитического подразделения ИФК «Солид» Виталий Карбовский считает, что в настоящее время рынок ипотеки еще не достиг «дна». Полную оценку того, насколько печальна ситуация на ипотечном рынке можно будет дать лишь в конце I квартала следующего года.

Е.Лощакова из ИК «Файненшл Бридж» отметила, что ситуация усложнилась и «с получением кредитов на недостроенное жильё (особенно находящееся на стадиях, далёких от завершения), в связи с повышением риска заморозки многих проектов».

Интересно, что в кризисный период начинают появляться некие новые ипотечные продукты. «Их общей целью является скорейшее привлечение средств потенциальных заёмщиков с целью облегчения дальнейшего приобретения ими жилья с использованием программ банков», - говорит Е.Лощакова.

По ее словам, посредством данных инструментов банки пытаются в условиях кризиса повысить свою ликвидность и создать канал для дополнительного притока наличности от населения.

Однако, так как в текущий момент несколько подорвано доверие российского населения к финансовой системе, многие будут предпочитать хранить деньги не на счетах, а, например, в банковских ячейках или на руках.

«Таким образом, реализация новых инструментов, связанных с ипотекой, будет затруднена», - резюмировала ведущий аналитик ИК «Файненшл Бридж».

В.Карбовский считает, что попытка оптимизации рынка ипотеки с помощью новых кредитных схем, возможно приведет к некоторым положительным результатам в краткосрочной перспективе, но «стратегически ситуация будет ухудшаться».

А.Демкин считает, что в настоящее время новые механизмы навряд ли будут широко востребованы. По его словам, одна из основных проблем в том, что подобные ипотечные продукты привязаны к текущей стоимости объекта недвижимости. В то же время сегодня имеются все основания ожидать снижения цен на жилье. В такой ситуации рациональному покупателю правильно не спешить и дождаться прояснения ситуации на рынке недвижимости.

Председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев считает, что подобные маханизмы вообще не корректно называть ипотечными. Он назвал их проективными суррогатными продуктами. «Здесь речь идет не конкретно об ипотечном кредитовании, а о различных скидках, покупке жилья в рассрочку или с помощью ссуд».

В.Пономарев придерживается мнения, что настоящая ипотека – «это кредит только на построенное жилье».

Прогнозы экспертов об ипотечном рынке не утешают. В целом, они солидарны во мнении, что рынок ипотеки начнет возрождаться только после некоторой стабилизации на фондовом рынке.

«Рынок ипотеки может воспрянуть лишь по окончании кризиса в финансовом и реальном секторах, а именно, когда восстановится экономика, повысится уровень занятости населения, снизится безработица, стабилизируется платёжеспособность населения, восстановится доверие к банковской системе», - отметила Е.Лощакова.