Дать россиянам надежду на собственное жилье и поддержать падающую российскую строительную отрасль – под такой благородной целью государство планирует грандиозную программу по выкупу застоявшегося жилья у строительных компаний. Причем, покупать жилье будут не по «вчерашним» (видимо, имеется ввиду, «завышенным» ценам), а по «сегодняшним» и даже «завтрашним».

Именно такую фразеологию использовал в понедельник премьер-министр России Владимир Путин, говоря о пакете мер по поддержке отечественных строителей. Однако ценообразование на российском рынке недвижимости носит «расплывчатый и непрозрачный» характер, отмечает эксперт Bigness.ru.

Действительно, во многих городах России в последние дни наблюдается падение цен на квартиры. Виной тому текущие временные трудности в финансовой сфере страны, вызванные мировым кредитным кризисом. Банки испытывают определенные проблемы с ликвидностью, ввиду чего не в состоянии должным образом кредитовать реальный сектор экономики (то же строительство), а также покупателей недвижимости – ипотека в России практически свернулась.

Снижение спроса обернулось ощутимым снижением цен. Пока оно носит скрытый характер и выражается ощутимыми скидками и подарками со стороны продавцов – от 30% от объявленной цены.

Дальнейшее сокращение потребительской активности на рынке чревато обвалом цен и, как следствие, банкротством строителей, которые не смогут «отбить» вложенные средства в свои проекты. Власти дают понять, что они не хотят верить в такой исход. Так, первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов назвал слова о возможном спаде спроса на строительном рынке «допущениями». Однако он подчеркнул, что «если люди не будут готовы покупать квартиры и будут расторгать соглашения о покупке жилья, то есть спрос будет уходить, мы решили его заместить государственным спросом, в том числе на жилье для военнослужащих».

Государство намерено 60 млрд рублей на приобретение готового жилья экономкласса, а также на выкуп закладных через Агентство ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, по словам вице-премьера РФ Дмитрия Козака, на подходе закон о выделении 50 млрд рублей дополнительных субсидий на опережающее расселение ветхого и аварийного жилого фонда.

Вместе с тем, остается неясным – как госорганы, ответственные за выкуп жилья, будут определять справедливую цену. Владимир Путин подчеркнул, что выкуп будет осуществляться «по сегодняшним рыночным ценам, не вчерашним и не позавчерашним».

Что же считать базовой рыночной ценой? В условиях низкой информационной открытости рынка понятие рыночных цен – вещь непрозрачная, расплывчатая, считает аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.

«Если взять трех основных аналитиков по московской недвижимости, то их данные по средней цене квадратного метра в столице будут колебаться от $6,5 до $8,5 тысяч за квадратный метр», - сказал он в интервью Bigness.ru.

Формально мониторинг рынка недвижимости входит в компетенцию Росстата. Однако, по словам нашего собеседника, эксперты никогда не питали доверия к данным этого ведомства.

«Сама система сбора информации, сама методика подсчета вызывает сомнения», - сказал Стерник в интервью Bigness.ru. В частности, говорит эксперт, Росстат базируется на ценах, которые официально указываются в договорах. «Они могут отличаться в разы от реальных», - уверяет эксперт.

Есть и другой подход. «Например, по программе жилищных сертификатов для военнослужащих рыночная цена квадратного метра каждый год утверждается приказом», - напоминает Геннадий Стерник.

Независимо от того, как будет рассчитываться базовая рыночная цены для розничного покупателя, государство, как оптовый покупатель вправе получить дисконт 20-40%. «Хотелось бы, что бы этот дисконт не принял индивидуальный характер – т.е. не стал бичом для одних компаний, пряником для других», - выразил надежду наш эксперт.