Уменьшение строительной активности и неумолимый рост потребностей арендаторов и ритейлеров в новых качественных торговых площадях – так коротко описывают ситуацию на рынке этой коммерческой недвижимости девелоперы. В этом году в столице России будет введено втрое меньше заявленных к открытию качественных торговых центров.

На рынке качественных торговых центров Москвы тревожное затишье. За второй квартал 2008 года не было введено ни одного объекта, хотя девелоперы заявляли о планах ввода шести проектов, общей площадью более 100 тыс. кв.м., говорят эксперты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

За первое полугодие 2008 года в Москве открылось три торговых центра, что, по данным консалтинговой компании Colliers International, обусловило рост предложения торговых площадей на 131 тыс. кв.м. (арендуемой торговой площади (GLA) – 59700 кв.м.).

На сегодняшний день на московском рынке коммерческой недвижимости наблюдается недостаток качественных торговых площадей, констатирует директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская в интервью Bigness.ru: «Сегодня общая площадь 63 функционирующих профессиональных торговых центров Москвы составляет свыше 3,5 млн. кв.м. По данным Colliers International, обеспеченность профессиональными торговыми площадями города Москвы составляет 179 кв.м на 1000 жителей. Для сравнения аналогичный показатель в Берлине составляет около 500 кв.м, Лондоне – 300 кв.м».

Что касается перспектив появления на рынке новых торговых площадей, то, по прогнозам аналитиков, до конца 2008 г. ожидается появление на рынке около полутора миллионов квадратных метров.

Однако, по мнению Ольги Ясько, регионального директора департамента аналитики Colliers International, до конца года будет введено всего лишь порядка полумиллиона квадратных метров. Заявленные проекты просто не успеют реализоваться в этом году и, скорее всего, перенесутся на следующий год, предполагает эксперт.

Владимир Пантюшин, директор отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle ( JLL ) по России и СНГ объясняет перенос сроков сложностями с финансированием: «Ситуацию усугубил и мировой кризис, который имел негативный эффект в России. Положение с финансированием резко ухудшилось. Сегодня эта проблема вышла на первый план. Гораздо сложнее стало получать и кредиты от банков, и найти инвесторов под проекты».

Дело в том, что новые проекты реализуются порядка 4-6 лет из-за сложности оформления земли (около 6 месяцев). Представитель Jones Lang LaSalle указывает и нехватку строительных площадок в столице: «Процесс получения разрешений занимает много времени. В Москве и области не так много возможностей в подборе участков. К ним предъявляются определенные требования по размещению объектов, по парковке. Кроме того, участки бывают обремененными существующими промышленными объектами, необходимостью проведения инфраструктуры. Весь процесс девелопмента в той или иной степени связан с некими проблемами, которые приходится решать по мере продвижения», – сетует В.Пантюшин.

Кроме всего прочего, на создание детальной концепции проекта уходит около года, в последнее время банки также увеличили сроки проверки всей документации до выдачи кредита, само же строительство занимает порядка (15-18 месяцев) и т.д. Нельзя забывать и обо всей бюрократической волоките, которая занимает уйму времени. По совокупности причин сейчас далеко не все инвесторы готовы вкладывать средства в крупные проекты, они пытаются диверсифицировать риски.

Эксперты рынка также отмечают, что есть и другая причина ослабления активности в столице – некоторые девелоперы сконцентрированы на региональных проектах, выход которых на рынок ожидается в ближайшем будущем.

Впрочем, в том, что спрос на этот вид коммерческой недвижимости сегодня трудно обуздать, виноваты отчасти сами девелоперы. По словам нашего собеседника, рынок торговой недвижимости не поддается никаким прогнозам: «Если честно, мы недооценили растущий спрос и сегодня бежим вдогонку за уходящим поездом. Если говорить о периоде 2001-2003 гг., то я не помню, чтобы кто-то радужно воспринимал ситуацию в России, кто бы ждал, что у нас будет сейчас такой рост экономики и торговли», – поделился Владимир Пантюшин.

Именно поэтому, по его словам, ситуация с подбором торговых площадей для операторов по-прежнему будет оставаться критической, хотя планы девелоперов остаются агрессивными. «Ситуация будет еще больше напоминать то, что мы видели последние пару лет. Планов девелоперов громадье, но нет возможности строить! Мы считали, что насыщение рынка будет лет через пять-шесть, сейчас эти сроки отодвигаются на неопределенный период времени. Сейчас в большей степени ситуация догадок, чем прогнозов», – говорит эксперт JLL.

Говорить, что в ближайшие годы наступит насыщение – преждевременно, так как помимо роста предложения, на рынке наблюдается увеличение и перепрофилирование покупательского спроса. Соглашается с В.Пантюшиным и Т.Ключинская. «С учетом инфляции реальные доходы москвичей за последние годы выросли более чем в полтора раза, благодаря чему увеличилась покупательная способность населения. Еще один аспект – нужно учитывать не только открытие профессиональных торговых центров, но и снос рынков, ярмарок и других объектов, которые были местом совершения покупок некоторых категорий москвичей», – поделилась эксперт.

Она считает, что в ближайшие годы существующий на рынке торговой недвижимости недостаток качественных торговых площадей при растущей конкуренции операторов торговли будет способствовать дальнейшему росту ставок аренды.

Впрочем, драматического повышения арендных ставок не будет, уверяет эксперт JLL : «Резкого скачка цен мы не ожидаем, так как ритейлеры вряд ли смогут поддерживать свою доходность, если стоимость аренды для них сильно увеличится. Это для нас является сдерживающим фактором. В этом году мы видим уровень повышения ставки аренды на 7-10%.Скорее всего, в будущем году он будет оставаться на том же уровне», – заключает эксперт.

Как отреагирует в дальнейшем российский рынок на кризис, игроки затрудняются ответить точно. Вполне возможно, что в ближайшие годы появятся лишь те объекты, которые уже сейчас начали реализовываться. Потом на рынке торговых площадей может возникнуть «дыра» – из-за того, что у многих компаний просто не хватит средств для финансирования подготовки и самого строительства. В случае если кризис затянется, на рынке останутся только крупные игроки.

По мнению экспертов, кризис коснется в первую очередь тех компаний, у которых еще нет имени на рынке. Затруднения могут возникнуть и у крупных компаний, которые заявили о масштабных региональных проектах. С трудностями придется столкнуться тем, у кого уже заканчиваются как сроки аренды участка для застройки, так и сроки действия разрешительной документации, а финансирование под проект пока не обеспечено.