Покупка и аренда квартиры являются альтернативными способами решения жилищного вопроса. Поэтому не удивительно, что между динамикой цен продажи и цен аренды квартир должна существовать связь. И эта связь, замеченная аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», довольно интересна.

Так стоимость продажи и стоимость аренды квартир растут не синхронно, а в противофазе! То есть стоит начаться новому росту цен на жилье, как стоимость аренды притормаживает, и наоборот, стоит ценам на квартиры остановиться, как начинает заметно дорожать аренда.

Подобное поведение рынка наблюдалось неоднократно. Так во время недавнего скачка цен на квартиры в Москве в первые месяцы 2008 года, цены на аренду жилья не просто остановились, а даже слегка сползли вниз. А во время стагнации 2007 года заметно подросла стоимость аренды. Подобные тенденции можно проследить и в более ранних аналитических статьях о московском рынке недвижимости.

Возникает естественный вопрос – почему это правило работает? По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», ответ прост. Первая причина – низкая доходность аренды как таковой. Доходность аренды жилья в чистом виде не превышает 5% годовых, в то время как доходность банковских депозитов, как и инфляция, куда выше. Поэтому пока стоимость квартир заметно растет, арендодатели не сильно заботятся о доходах от аренды, так как ими движет инвестиционный расчет. Но стоит росту цен на жилье остановиться и возникнуть угрозе отката цен назад, как настроение арендодателей меняется в худшую сторону и их приоритеты смещаются в получении максимальной выгоды от сдачи недвижимости в аренду.

Справка аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»

На данный момент, по данным компании «Миэль-Аренда», средняя стоимо

сть месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет $1007, двухкомнатной – $1208, а трехкомнатной – $1415. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатной квартире, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», составляет $6085, в двухкомнатной – $5916, а в трехкомнатной – $5711. По данным Росстата, средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляет 40 кв. м, двухкомнатной – 65 кв. м, а трехкомнатной – 85 кв. м. Таким образом, максимальную доходность от сдачи жилья внаем приносят сейчас однокомнатные квартиры. Но и в этом сегменте она не может считаться нормальной, так как не превышает 5%. Доходность от сдачи двухкомнатной квартиры еще меньше – 3,8%, а трехкомнатной – вообще не превышает 3,5%. И это без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периодов простоев и прочих затрат на содержание жилья. В итоге, чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет от 1,5% до 3%.

Другая причина состоит в естественном отставании от рынка части потенциальных покупателей жилья на фоне резкой волны подорожания квартир. В итоге, если начало подорожания жилья сопровождается, в том числе, оттоком квартиросъемщиков на рынок купли-продажи квартир, намеренных купить дорожающее жилье хотя бы в ипотеку, то окончание подорожания, напротив, возвратом не сложившихся покупателей в сторону аренды квартиры. Поэтому всплески рынков продажи квартир и их аренды сменяют друг друга и движутся в противофазе.

Примечательно, что все эти обстоятельства получают практическое значение как раз сейчас. Дело в том, что с наступлением осени недавняя волна подорожания квартир в Москве почти сошла на нет, и рынок купли-продажи московской недвижимости, похоже, ожидает новая стагнация. При этом на фоне выросших за период ажиотажа на 30%-35% цен на московские квартиры чистая доходность от аренды упала до минимума.

Следовательно, по мнению сотрудников аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в ближайшие месяцы с высокой вероятностью можно ожидать нового закономерного роста арендных ставок на московском рынке жилья, который должен хотя бы частично отыграть разрыв и привести к повышению доходности аренды жилья.