Первая волна американских неплатежей по ипотечным закладным, похоже, достигла пика. Однако нарастает вторая, еще более сокрушительная, полагают эксперты.

Домовладельцы с «хорошими» кредитами отстают в растущих платежах именно в то время, когда наметились первые (после двух лет увеличивающихся неплатежей) признаки выравнивания проблем с так называемыми суб-стандартными (subprime) кредитами, которые выдавались рискованным заемщикам.

Процент от долговых закладных, находящихся в категории на ступень выше subprime, так называемых alternative-А закладных, вырос вчетверо, до 12%, в апреле годом ранее. Пугает и то, что просрочки по prime-ссудам (стандартные условия кредитования населения), составляющие большую часть рынка в 12 трлн долларов, удвоились до 2,7%, пишет The New York Times.

Неприятности по закладным усугубились проблемами в экономике, испытывающей напряжение. Данные прошлой недели показали, что цены на недвижимость падают, экономика растет медленней, чем ожидалось. Автоконцерн General Motors в минувшую пятницу отчитался о небывалых финансовых потерях, а Министерство занятости заявило, что уровень безработицы поднялся до четырехлетнего максимума.

По мнению аналитиков, пока сложно провести параллели среди различных долей рынка закладных, но кривая кризиса в subprime-кредитовании, вероятно, не достигла за год-два своего максимума. Дефолты наверняка ускорятся, поскольку ежемесячные платежи многих домовладельцев повышаются очень быстро. Более высокие счета растут вслед за снижением цен на жилье, а кроме того, банки ужесточают условия предоставления кредитов, что усугубляет ситуацию с повторным финансированием ссуд или продажей домов. Особое беспокойство вызывают «alt-a» ссуды, многие из которых были предоставлены людям с большим количеством кредитов без справки о доходах или активах.

«Кризис с субстандартным кредитованием был лишь вершиной айсберга, – полагает Томас Х. Эттеберри, президент инвестиционной компании First Pacific Advisors. – Крах p rime-кредитования будет сильней по своему воздействию».

На конференции в прошлом месяце Джеймс Даймон, председатель и руководитель JPMorgan Chase, заявил, что его банк ожидает, что в ближайшие месяцы потери по prime-ссудам утроятся, и описал перспективу для них как «ужасную». Неплатежи по закладным имеют тенденцию достигать максимума через три-пять лет после того, как были получены ссуды, говорит Марк Флеминг, главный экономист американской исследовательской компании CoreLogic. Вследствие этого неудивительно, мнение, будто проблемы с subprime -ссудами, полученными в 2005 году, близятся к завершению. В этом плане также стоит учесть и то, что условия их предоставления сильно ужесточаются. «Мы должны пережить оставшуюся часть цикла», – отмечает эксперт.

В какой-то мере эта точка зрения верна, поскольку за это период некоторые ссуды будут погашены, поскольку домовладельцы продают недвижимость или рефинансируют. Это уменьшает количество более ранних ссуд, которые могли оставаться непогашенными.

Кроме того, поскольку кредитный рынок был сильно подкошен в прошлом году, кредиторы стали более консервативными, прекратили выдачу subprime-кредитов, а также сократили предоставление многих prime-кредитов. Кроме того, такие ипотечные гиганты, как Freddie Mac и Fannie Mae пытаются остановить поток неплатежей, обещая повышение премий компаниям, обслуживающим закладные.

В то же время рост ставок по prime- и «alt-a»-кредитам в некоторых штатах составил 50% и более. Стоимость кредитов многих заемщиков значительно превышает стоимость их домов.

Послесловие

Россия, похоже, пошла по пути США. По словам вице-президента Ассоциации строителей России, председателя совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимира Пономарева, в нашей стране также растет число банкротов по ипотечным кредитам. 2% заемщиков – банкроты по ипотечным кредитам, и эта цифра стремительно растет.

Причина, по словам Пономарева, та же, что и в США, – «банки начали принимать во внимание не только “белые” доходы, но и так называемые “черные”. На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и вовсе без него». При этом растущая инфляция угрожает платежеспособности россиян, а перегретый рынок труда не гарантирует стабильности ни работодателям, ни самим работникам.