Есть квартиры в свободной продаже, но «закончились» люди, готовые купить их. Рынок недвижимости готовится к нелегким временам. Впрочем, они уже наступили.

Наступает затишье… Будет ли буря, способная пошатнуть высокие цены на жилье? «Купить квартиру в нынешних условиях может только богатый. Обеспеченных людей ограниченное количество. Если брать средний класс, тех, кто получает $2000-3000 на человека, даже с помощью ипотеки на 30 лет люди уже не в состоянии купить однокомнатную квартиру в Москве», – описывает ситуацию на рынке недвижимости столицы читателям Bigness.ru аналитик Олег Репченко.

Стоимость квадратного метра в «дешевом» сегменте зашкаливает за $5000. Предпочтения застройщиков – ограничиться возведением домов бизнескласса – совсем завели рынок в тупик. Цены квадратного метра в таких квартирах начинаются от $15000.

Нашего собеседника не оставляет «глубокое ощущение того, что последняя волна подорожания жилья была спровоцирована инвесторами, которые выводили деньги из фондового рынка».

Еще одна причина резкого скачка – испугавшиеся слухов о финансовом кризисе держатели наличности. Толком не анализируя и не прогнозируя ситуацию, они создавали ажиотаж на рынке и скупали все подряд. Это подстегнуло застройщиков и риэлторов повысить цены, что тоже не совсем дальновидно.

Еще одна причина: на рынке правили и правят спекулянты. Отчасти это они создают искусственный ажиотаж, дабы набить цену квадратного метра.

Как бы то ни было, дальше ценам расти некуда. Основная масса людей отрезана от рынка. Те, кто может купить квартиру – у них уже есть жилье, которого в избытке. В ближайшее время этот класс примется выбрасывать квартиры в продажу, говорит О.Репченко.

В течение пары лет этому послужит еще одна причина – введение налога на недвижимость, рассчитанного от рыночной цены. Квартиры, ранее купленные с целью вложения средств, будут выставлять на рынок из-за нежелания владельцев платить высокую мзду в карман государства.

Предложение есть и будет, пока неисчерпаем и спрос, но чтобы его удовлетворить – необходимо снизить цены, считает наш респондент. Так или иначе, это придется сделать. В России на рынке недвижимости надувается пузырь, последствия которого Репченко сравнивает с финансовым кризисом в России 1998 года.

Эксперт напоминает, что первый этап развития рынка недвижимости Москвы содержал три основные волны подорожания жилья.

Первая волна – довольно резкое повышение цен с минимальных значений в 100$-300$ за метр до более-менее ощутимого уровня порядка 700$ за метр. Эта волна закончилась временной передышкой рынка, после которой цены подросли еще раз до уровня 1200$-1300$ за метр. И здесь наступила уже более существенная стагнация и откат цен назад примерно на 20%.

Незадолго до общего экономического кризиса, разразившегося в августе 1998 года, цены снова поползли вверх, однако последняя, третья волна подорожания оказалась непродолжительной.

Кризис 1998 года обрушил цены на московские квартиры довольно существенно – от 30% до 40%, то есть до уровня 600$-700$ за метр. Выбираться из послекризисной «ямы» рынок начал лишь в 2001 году, когда наметился новый этап роста цен на жилье.

При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 по осень 1998 года – около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен – с осени 1991 по осень 2001 года – около 10 лет. Кстати, как семь так и десять лет – характерные экономические циклы, которые нередко можно встретить в разных экономических исследованиях.

Примечательно, что второй этап роста цен на столичную недвижимость, начавшийся в 2001 году, содержит все те же основные периоды, которые рынок уже проходил в 1991-1998 годах! Действительно, после 2001 года также имели место 3 волны подорожания жилья.

Первая – с осени 2001 по конец весны 2004 вывела московский рынок из послекризисной «ямы» на новый уровень цен около 2000$ за метр. Закончилась она очередной передышкой рынка, после которой цены выросли еще вдвое – более чем до 4000$ за метр.

Но вторая волна подорожания жилья, как и в 1991-1998 годах, уже сопровождалась заметным откатом цен назад. Реальная коррекция, с учетом скрытых факторов, составила около 10%-15%. И, наконец, с осени 2007 года рынок снова пошел вверх, и сейчас мы наблюдаем развитие третьей и, возможно, последней волны подорожания квартир в Москве.

Согласно приведенной аналогии, на рынке должен наступить кризис и существенный провал цен на жилье, возможно на те же 30%-40%, как и после 1998 года, говорит О.Репченко.

Конечно же, проводить прямые аналогии 2008 года с 1998 годом нельзя. Однако если говорить о перспективе московского рынка жилья в этом году, то они, все-таки в чем-то совпадают с проделанной аналогией. Нынешняя волна подорожания жилья окажется непродолжительной и сойдет на «нет» вскоре после майских праздников, то есть к началу лета.

Впоследствии рынок ожидает новая стагнация, которая, скорее всего, будет сопровождаться откатом цен назад. «Принимая во внимание, что во время стагнации 2007 года величина полной коррекции составила порядка 10%-15%, то теперь она может оказаться даже глубже и составить 15%-20%. Впрочем, если до общего экономического кризиса не дойдет, то более существенное снижение цен на московскую недвижимость представляется маловероятным», – говорит наш собеседник.

Резкого провала ждать не стоит. Цены будут откатываться назад постепенно. По расчетам аналитика, это продолжится до сентября. Однако явного снижения цен все же не будет: «На самом деле застройщики снижают цены путем скидок, акций, праздников, дней рождений своих, играют курсом валют. Менять стоимость квадратного метра $5000 на $4500 – не хорошо, можно просто поменять курс условной единицы в сторону уменьшения, а цены не указывать. Ведь «у.е.» для клиента может стоить как 30 рублей, так и 22», – просвещает Репченко.

В общем, сейчас не то время, когда стоит озаботиться покупкой квартиры. Не спешите, советуют аналитики. Цены уже точно не поползут вверх, а ближе к осени за ожидание покупатели будут вознаграждены.