Споры о том есть ли «потолок» у цен на квадратные метры, и сколько им еще расти продолжаются. Одни пугают двукратным ростом стоимости в ближайшее время, другие, напротив, предсказывают стабилизацию рынка. Что принесет нам год грядущий? Об этом мы спросили ведущих аналитиков рынка недвижимости в России.

Чем был важен минувший год для рынка?

Геннадий Стерник - профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова:

За последние 6 лет цены росли в среднем на 20-25 % в год. В 2007 году мой прогноз для Москвы подтверждался достаточно точно и подряд десять месяцев. Цены на жилье топтались на месте, то есть, наступила стабилизация. В конце 2007 года рост цен предложения жилья в Москве возобновился, и по итогам года он составил 12%.

Олег Репченко руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

Важнейшим событием, по крайней мере, в первом полугодии была стагнация и «откат» цен назад. В 2007 году цены не только прекратили свой рост, но и понизились в среднем на 10-15%. Но, скорее, это была временная заминка, осенью спрос более или менее активизировался, цены сравнялись с концом прошлого года.

Ситуация с ценами на жилье полна сюрпризов?

Геннадий Стерник:

Что касается будущего, ждите сюрпризов! В изменчивости цен на квартиры прослеживается цикличность. А значит, в ближайшую пару лет жилье подорожает вдвое во всех городах России, где мне удалось построить модели. Бурный рост наступит в 2008 году, согласно расчетам по модели, рост составит 55-60%, а в 2009 году цены удвоятся, но второй его половине снова наступит стабилизация.

Фундаментальные причины, которые привели меня к таким прогнозам: объем платежеспособного спроса населения увеличится, никакого пика он еще не достиг. В Москве спрос неисчерпаем. Сюда приезжают люди из регионов с деньгами. Ипотека продолжает выдавать кредиты. Люди, которые не могли взять ипотеку раньше, уже накопили на первоначальный взнос.

Единственная надежда на то, что наконец-то пошел процесс ускорения темпов ввода объектов, предусмотренный программой «Доступное жилье». Правда, начался он со значительным опозданием. Возможно, это послужит остановке роста цен на рынке жилья.

Олег Репченко:

Серьезный «звонок» для всех участников рынка – московская недвижимость в разы дорожать не будет! В следующем году цены если и будут расти, то медленными темпами, на 15-20%. Не исключено, что по отдельным классам жилья стоимость вообще может не измениться.

Рынок не может расти в геометрической прогрессии вечно. Близок ее ценовой «потолок». Ценам на жилье особо расти некуда, иначе Москва будет дороже Лондона, Монте-Карло. Однако же спрос, подтвержденный деньгами, и достаточно ограниченное предложение не позволят ценам упасть.

Андрей Бекетов – руководитель аналитического центра «Анализ рынка недвижимости»:

В будущем году, я думаю, нам ничего особенное не грозит. Если цены на жилье и будут расти, то это будет происходить на уровне инфляции. Цены стабилизируются, стабилизируется спрос, стабилизируется глобальная ситуация на рынке. Есть надежда, что та стабильность в масштабе страны, о которой говорит наш президент, перекинется и на рынок недвижимости.

Два мнения против одного дарят надежду на то, что рост цен на жилую недвижимость все же сбавит свои темпы. С другой стороны, инфляция, с которой аналитики связывают рост цен на жилье в будущем году, тоже мало предсказуема. В любом случае, покупка заветных квадратных метров остается неплохим капиталовложением.

Ипотека подорожает

Геннадий Стерник:

В 2007 году ипотека хорошо развивалась и будет еще развиваться. Испугавшись кризиса американской ипотеки банки ужесточили условия кредитования. Это давно уже пора было сделать, потому что они уже вовлекли в кредитование совершенно неготовых к этому по своим доходам людей. Ипотека замедлится в будущем году. Она точно так же колеблется, как цены на рынке жилья. Только в противофазе: растут цены на жилье – снижается количество ипотечных сделок (при высоком спросе на ипотечные кредиты), цены на жилье останавливаются – темпы роста ипотеки увеличиваются. Я назвал этот процесс «ипотечными качелями».

Олег Репченко:

Бум ипотеки прошел не потому что, она стала менее доступна. Думаю, она активно расти не будет по той причине, что это уже не новинка, к тому же, в последнее время люди начали учитывать свои возможности по погашению кредитов.

Андрей Бекетов:

Есть надежда, что мы с учетом этих механизмов не попадем в ситуацию, как в США, где возникла проблема невозврата денег и, как следствие, проблема с банковской ликвидностью.

Несмотря на то, что условия по ипотеке ужесточили, количество желающих взять ипотечный кредит будет на уровне текущего года, если мы говорим о Москве.

Если говорить в целом о России, рост ипотечных кредитов там будет более заметным. Программа «Доступное жилье» больше нацелена на сельскую местность и на те города, по которым надо задержать отток населения в интересах государственных заказов. Люди более грамотно начинают оценивать собственные возможности.

В общем, на ипотеку придется еще чуть-чуть подкопить, а если удастся, то и помолодеть лет на десять. Ведь Ассоциация ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в 2008 году рекомендует банкам ввести более жесткие стандарты для выдачи кредитов, в частности ограничить возраст заемщика на момент погашения кредита до 65 лет.

Офисы: тенденция к «перетеканию» и удорожанию

Андрей Бекетов:

На рынке коммерческой недвижимости наметилась тенденция к «перетеканию» из центра города в более отдаленные районы Москвы. Центр становится дорогим и недоступным в плане транспорта. Офис теряет свой надуманную статусную составляющую. Бизнесмены начинают относиться к нему, как к рабочему месту и месту ведения бизнеса.

Олег Репченко:

Вынос в Подмосковье всего, что связано с логистикой и производством, технопарков, заводов – это абсолютно нормальная западная тенденция. Бизнес, которому нужны большие площади под производственные и складские помещения постепенно начинает перебираться в отдаленные районы. Торговый бизнес будет продолжать переходить на МКАД и за него. В центре будут оставаться небольшие представительские офисы престижных компаний, которым нужен имидж.

Геннадий Стерник:

В свете последних запретов на строительство офисов в центре многие поедут в офисы «Москва-Сити». Это престижно, это хорошо. Но дорого.

Кстати, о ценах на офисную недвижимость. В 2008 году будет спокойная ценовая ситуация. Цены продажные и цены аренды будут продолжать расти, но не так бурно, как на рынке жилья. Пока прослеживается недостаточное насыщение спроса, скачка ждать не стоит.

Однако все может случиться. Роста арендных ставок можно ожидать в ЦАО. Недешево будут стоить площади и строящихся комплексах таких, как «Москва-Сити». Эти башни будут выкупать целиком отдельные владельцы. Соответственно, будут назначать выгодные для себя цены на аренду. Однако это произойдет, скорее, не в следующем году, а года через полтора.

Олег Репченко:

Малый бизнес будет постепенно переезжать в район третьего-четвертого кольца. Возможно, от этого цены на офисы на окраинах увеличатся, но будут увеличиваться умеренными темпами. Примерно в тех же пределах, что и цены на жилье – 15-20% в год.

За счет тех офисов, которые переезжают в башню «Федерация», дефицит коммерческой недвижимости в какой-то степени будет погашен. При этом какой-то спрос все же будет сохраняться.

Андрей Бекетов

Я думаю, что в цене офисных помещений огромную роль будет играть зависимость от транспортной доступности. Там где она высокая, имеет смысл повысить цену, где низкая – нет.

За МКАД, товарищи! За МКАД! В «места отдаленные» от Центра Москвы задали направление столичные власти офисам. Всегда готовы! – отрапортовали бизнесмены и поделились на тех, кому по карману «Москва-Сити», а кому и подвал сойдет где-нибудь в районе будущего четвертого кольца. Офисы разные нужны и важны, поэтому есть к чему стремиться столичным девелоперам.